Jesteś tutajDlaczego nie warto iść drogą "specustawy mieszkaniowej". Na te i inne pytania odpowiadali we Wrocławiu prelegenci Seminarium ZOIU

Dlaczego nie warto iść drogą "specustawy mieszkaniowej". Na te i inne pytania odpowiadali we Wrocławiu prelegenci Seminarium ZOIU


Filip Sokołowski, Urbanistyka.Info

Seminarium „Problemy planistyczne” organizowane przez Stowarzyszenie Urbanistów ZOIU to bez wątpienia dobra okazja do dyskusji o bieżących i praktycznych problemach związanych z codzienną pracą urbanistów. Wiosenna edycja tego cyklicznego wydarzenia rozpoczęła się wczoraj we Wrocławiu i jak zawsze spotkała się z dużym zainteresowaniem osób związanych z branżą. Z pewnością wielu uczestników Seminarium oczekiwało spotkania z Panem Arturem Soboniem, Sekretarzem Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju, licząc na najnowsze wieści w sprawie „specustawy mieszkaniowej” oraz dalszych losów projektów tzw. „ustawy inwestycyjnej” oraz Kodeksu urbanistyczno – budowlanego. Jednak kilka dni temu Pan Soboń odwołał swoją wizytę we Wrocławiu. Powodów nie znamy. Żałujemy jednak bardzo, bo już pierwszy wykład Pani dr hab. inż. arch. Izabeli Mironowicz o miastach „chorych z rozproszenia” mógł pomóc zrozumieć dlaczego nie powinniśmy iść drogą „specustawy”. Pani Mironowicz wskazała, że przestrzenny rozwój miast w wielu przypadkach przerasta ich możliwości organizacyjne. Miasta zajmują coraz większą powierzchnię, niewspółmierną do przyrostu ich mieszkańców. Przy małej gęstości zaludnienia nie jesteśmy w stanie efektywnie rozwijać usług, w tym usług publicznych. Tworzą się struktury niefunkcjonalne i to rodzi bardzo negatywne skutki. W konsekwencji duża część ludzi wróci do centrum, a na przedmieściach pozostaną slumsy pozbawione podstawowych usług. Powinniśmy budować gęsto, blisko siebie, oszczędzać przestrzeń. Najlepiej funkcjonujące miasta są gęsto zaludnione. Przykładem takiego miasta w Europie jest Barcelona. W Polsce najgęściej zaludnionym miastem jest Warszawa. Jednak ta gęstość zaludnienia w polskich miastach lawinowo maleje już w bardzo bliskiej odległości od centrum. Prelegentka zwróciła uwagę, że My – projektujący dla gminy i odpowiedzialni za planowanie przestrzenne w gminach, powinniśmy aktywniej działać na rzecz uświadamiania wójtów i radnych o zagrożeniach związanych z chaotycznym rozprzestrzenianiem się zabudowy. Podczas dyskusji pojawiły się jednak głosy, że te „aktywne działanie” spotyka się często z całkowitym brakiem zrozumienia i w konsekwencji może doprowadzić do zaprzestania współpracy. Z drugiej strony nie można zapominać, że nierzadko wójtowie i radni są niejako zakładnikami swoich wyborców i stąd bierze się ich określone działanie. Oczywiście wszyscy zdajemy sobie sprawę jak to funkcjonuje. Oczekiwania zderzają się tu z nieraz z brutalną rzeczywistością. Pozwolę sobie w tym miejscu na pewną refleksję. Myślę, że to zderzenie będzie bardziej łagodne i być może przyniesie lepszy efekt jeśli wybierzemy do niego odpowiedni czas i miejsce. Tym odpowiednim czasem może być spotkanie podsumowujące wyniki przeprowadzonej oceny aktualności dokumentów planistycznych. Jak wszyscy wiemy wraz z wejściem w życie ustawy rewitalizacyjnej ustawodawca „przymusił” gminy do wykonywania takich opracowań. Niestety w dalszym ciągu, w wielu gminach, tego typu opracowania są traktowane jak sztuka dla sztuki. A szkoda, bo takie odpowiednio wykonane opracowanie, rozszerzone o analizy, wykraczające poza ustawowe minimum, mogą dać wiele do myślenia i otworzyć pole do dyskusji o potrzebach i pożądanych kierunkach działań. To jest etap, w którym nie rozmawiamy o konkretnym planie, o konkretnych działkach i ich właścicielach, a o polityce przestrzennej gminy i jej konsekwencjach. To zdecydowanie lepszy czas na edukowanie niż którykolwiek etap sporządzania planu miejscowego, który nierzadko jest wykonywany na wniosek właściciela danej nieruchomości. Dobrym etapem do takiej dyskusji jest też etap sporządzania/ aktualizacji projektu studium.
 
Pani Mironowicz zwróciła uwagę, że projekt „specustawy mieszkaniowej” tworzy sytuację, w której inwestor bierze czysty zysk, a gmina czyli w konsekwencji wszyscy mieszkańcy, ponoszą 100% kosztów tego deweloperskiego zysku. To jest sytuacja niedopuszczalna. „Ta ustawa nadaje się do kosza, szkoda czasu na dyskusję nad nią”, dodała! Jesteśmy podobnego zdania! Wszelkie dyskusje o tym projekcie mogłyby wywołać wrażenie, że są to rozwiązania, o których warto dyskutować. Z drugiej jednak strony brak wyraźnego sprzeciwu mógłby być potraktowany jako aprobata. A sprzeciw warto umotywować. Stowarzyszenie Urbanistów ZOIU przygotowało opinię w sprawie tej ustawy oraz apel, który ma zostać wysłany do Premiera Mateusza Morawieckiego. Pod apelem podpisali się Uczestnicy Seminarium.
 
Kolejna prelekcja również była związana z proponowanymi zmianami prawnymi. Pan Marcin Rosegnal podniósł temat umowy urbanistycznej, zaznaczając jednocześnie, że będzie mówił o czymś co de facto aktualnie nie istnieje, a co jest (było) bardzo dobrym rozwiązaniem zaproponowanym w projekcie „ustawy inwestycyjnej” oraz w KUB. Namiastką tego rozwiązania jest umowa urbanistyczna regulowana w ustawie o rewitalizacji, ale z posiadanych informacji, żadna z gmin nie zdecydowała się do tej pory na podpisane takiej umowy. W kształcie zaproponowanym w ww. ustawie jest to narzędzie mało doskonałe, nie zabezpieczające w należyty sposób interesów stron. Brak jest np. kar umownych, które zostały przewidziane w projekcie „ustawy inwestycyjnej”. Poza tym taką umowę można stosować w bardzo ograniczonym zakresie. Na marginesie, dzisiaj część gmin podpisuje umowy z prywatnymi inwestorami przy okazji pracy nad planem miejscowym. Zdaniem Pana Marcina Rosegnal takie działanie jest działaniem na granicy prawa i może się skończyć w sądzie. Dzisiaj mamy jedynie dwa narzędzia, które pozwalają w pełni legalnie włączyć inwestora w proces planowania inwestycji tj. opłata adiacencka, która jak powszechnie wiadomo nie działa oraz art. 16 ustawy o drogach publicznych.
 
Bardzo dobrym podsumowaniem dla rozważań o zyskach i kosztach związanych z planowaniem przestrzennym był wykład Pana dr hab. inż. arch. prof. nadzw. Tomasza Ossowicza, który omawiając zobowiązania inwestora w sferze publicznej w Australii poddał pod rozwagę myśl, że być może my w Polsce poprzez rozproszenie zabudowy płacimy za mniejsze koszty mieszkań. Na te koszty miałyby również wpływ zobowiązania inwestora wynikające z umowy urbanistycznej, za które ostatecznie zapłaciłby nie kto inny jak kupujący mieszkanie. Niemniej jednak koszty związane z rozproszeniem miast to nie tylko koszty materialne. O tym musimy pamiętać.
 
Pierwszy dzień Seminarium to także trzy równie ciekawe wystąpienia odnoszące się do warsztatu urbanistycznego i rozstrzygnięć nadzorczych. Wygłosili je kolejno: Pan Tomasz Małyszka z Wielkopolskiego Urzędu Wojewódzkiego w Poznaniu, Pan dr Sebastian Pięta z Dolnośląskiego Urzędu Wojewódzkiego we Wrocławiu oraz Pan Marek Wiland, Prezes Stowarzyszenia Urbanistów ZOIU. Kilka słów o nich w kolejnym artykule. 
Your rating: None Average: 4.7 (3 votes)


Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 4 gości.