Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Dwie linie zabudowy

Dwie linie zabudowy


Obrazek użytkownika white_tigger

By white_tigger - Posted on 28 Styczeń 2014

W planach można czasami spotkać przypadki, że wyznacza się więcej niż jedną linię zabudowy dla tej samej działki/terenu od tej samej drogi publicznej. W opisie i/lub legendzie do planu można wyczytać, że linię zabudowy położoną bliżej pasa drogowego należy stosować np. dla zabudowy usługowej, a linię zabudowy położoną dalej od pasa drogowego należy stosować dla zabudowy mieszkaniowej.

W związku z tym mam dwa pytania:
Czy ten sam sposób opisu z dwoma liniami zabudowy można zastosować w warunkach zabudowy?
Czy można podeprzeć się jakimiś paragrafami w uzasadnieniu do analizy dla takiego podejścia?

Z góry ślicznie dziękuję za wszelką pomoc.

Obrazek użytkownika lodzman

W decyzji wz można wyznaczyć tylko jedną linię zabudowy. § 4 rozporządzenia ws ustalania wz mówi o jednej linii. Są na to orzeczenia sądowe(musiałbym poszukać).

Obrazek użytkownika pasat

To jakaś wierutna bzdura! Kłania się ład przestrzenny w kształtowaniu zabudowy. Jeśli dwie linie, to może trzy i pięć? Dojdziemy do absurdu. Jaka to uczelnia wypuszcza takich "specjalistów",którzy wymyślają takie rzeczy? Nie dajmy się ogłupić!

Obrazek użytkownika white_tigger

Nie do końca rozumiem co jest wierutną bzdurą? Przeglądając różne MPZP można natknąć się na takie sposoby stosowania więcej niż jednej linii zabudowy:
1. Pierwsza linia dla zabudowy usługowej, druga dla zabudowy pozostałej - przykład: plan dla obszaru Ruszcza w Krakowie (przy zachodniej granicy obszaru): https://www.bip.krakow.pl/?dok_id=26660
2. Pierwsza (zewnętrzna) linia zabudowy wyznaczająca krawędź podcienia budynku, druga (wewnętrzna) wyznaczająca obrysu parteru budynku - przykład: paragraf 5 pkt. 4 planu dla rejonu placu Unii Lubelskiej w Warszawie: http://bip.warszawa.pl/NR/rdonlyres/95181112-D0D3-4D9C-ADC6-6FE6722C9F6C...
3. W planie warszawskim zdefiniowano także wyjątki od stosowania nieprzekraczalnej linii zabudowy. W innych planach widywałem ciekawiej zdefiniowane wyjątki, jednak nie przypuszczałem, że będą mi potrzebne linki do nich i ich nie zachowałem.

Nie przypuszczam, by te plany zostały wykonane przez osoby dopiero co po studiach. Raczej są one efektem przemyśleń urbanistów z wieloletnim doświadczeniem. Nie jestem jednak w stanie powiedzieć, jakie uczelnie oni ukończyli.

EDIT: inny przykład z miejscowości Tłumy - dwie linie zabudowy, tak by odsunąć zabudowę mieszkaniową od drogi wojewódzkiej: http://mpzp24.pl/MPZP/WDU_W/2013/5720/MPZP4839_Zalacznik1.jpg Takich przykładów jest całkiem sporo.

Czy wspomniane orzeczenia sądowe odnosiły się tylko do WZ, czy także do MPZP?

Obrazek użytkownika lodzman

NSA II OSK 496/10
NSA II OSK 406/10
WSA II SA/Łd 112/11
Wyroki dotyczą jedynie decyzji WZ.
Natomiast ws planów miejscowych również widziałem narzucone 2 linie zabudowy. Pierwsza (od strony drogi) dotyczyła zabudowy mieszk., druga (tylna) usług i produkcji. Uważam że to rozsądne, szczególnie, że od tylnej strony sąsiadowały duże tereny przemysłowe.

Obrazek użytkownika white_tigger

Dziękuję ślicznie za podanie orzeczeń.

Najistotniejszy fragment: "Nie ma podstaw prawnych do tego, by tworzyć dodatkowe ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości poprzez określanie przez organy administracji na etapie ustalania warunków zabudowy wewnętrznych, dodatkowych linii zabudowy" - wygląda jednak na to, że za każdym razem dotyczy to zabudowy o takiej samej funkcji.

Kluczowe fragmenty Rozporządzenia MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

Par. 3. 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1—5 ustawy.
Par. 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.
4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w par. 3 ust. 1.

Dalsze rozważania prowadziłem w dwóch kierunkach:

1. Par. 3 pkt. 4 przy innym wyznaczaniu linii zabudowy powołuje się na wynik "analizy funkcji i cech zabudowy", a w art. 61 ustawy mowa jest o "kontynuacji funkcji". W takim wypadku analiza powinna być osobna dla części inwestycji o funkcji mieszkaniowej, a osobna dla części inwestycji o funkcji garażowo-gospodarczej (to jest dokładnie analizowany przeze mnie przypadek)? Takie podejście na pewno stosuje się w odniesieniu np. do wysokości zabudowy, czy do geometrii dachu - czy w związku z tym można byłoby przeprowadzić osobną analizę dla każdej funkcji w zakresie ustalenia linii zabudowy?

2. W tym samym pasie zabudowy znajdują się domy bardziej oddalone od pasa drogowego - zastosowanie mógłby mieć punkt 3, który odsunąłby zabudowę mieszkaniową od drogi. Czy możliwe byłoby stworzenie w treści decyzji o warunkach zabudowy wyjątku, w postaci podobnej do tej stosowanej w MPZP: linia zabudowy nie odnosi się do zabudowy garażowo-gospodarczej, która może być zlokalizowana w odległości 6 metrów od pasa drogowego? Miałoby to także pokrycie w przeprowadzonej analizie funkcji na sąsiednich działkach.

Co o tym myślicie?

-------------------------------------------------------------
Przy okazji - ciekawy fragment treści MPZP dla placu Unii Lubelskiej w Warszawie, paragraf 3:

1. Następujące oznaczenia graficzne na rysunku planu są obowiązującymi ustaleniami planu:
[...]
6) linie zabudowy:
a) obowiązujące,
b) nieprzekraczalne,
c) nieprzekraczalne dla zwyżek,
d) nieprzekraczalne dla dominant,
e) nieprzekraczalne dla kondygnacji w podcieniach;

W szczególnym przypadku mogłyby wystąpić więcej niż dwie linie zabudowy.

Obrazek użytkownika lodzman

Obecna ustawa opzp nie daje możliwości stanowienia ładu przestrzennego w zakresie o jakim piszesz. Powiedzmy, że zauważyłeś, że na działkach sąsiednich istnieją budynki mieszkalne w pasie przyulicznym a zabudowa gospodarczo-garażowa w części tylnej. Opisujesz to zatem dokładnie w swojej analizie i w decyzji ustalasz dwie linie zabudowy. Jedną dla domów i drugą z tyłu dla zabudowy tzw. towarzyszącej. Tymczasem twoje jedyne narzędzie jakim jest "obowiązująca linia nowej zabudowy" może zawieść z uwagi na to, że przez sądy została ona nazwana właściwie "linią nieprzekraczalną". W Twoim przypadku budynek mieszk. który powienien wylądować z przodu może znaleźć się z tyłu za zabudową gosp.
Drugi przypadek. Ktoś występuje o WZ dla budynku gosp. (bez domu) na pustej działce. W sąsiedztwie istnieją natomiast same budynki mieszkalne (bez zabudowy gosp.-garaż.). Co teraz? Po prostu ustalasz linię zabudowy dla bud. gosp. zgodnie z linią sąsiednich domów.
Poza tym, biorąc pod uwagę niskie ceny obecnych proj. decyzji WZ zastanawiam się kogo będzie stać na tak rozbudowane analizy?

Obrazek użytkownika white_tigger

Ad. 1. W moim przypadku również byłyby to nieprzekraczalne linie zabudowy, bo zależy mi tylko na nielokowaniu zabudowy mieszkaniowej przy pasie drogowym, czyli dalsza od pasa drogowego linia dla zabudowy mieszkaniowej załatwiłaby mój problem. Budynki garażowo-gospodarcze w moim przypadku można stawiać na całym obszarze zabudowy, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z prawa budowlanego.

Ad. 2. Wszystko zależy właśnie od tej analizy - swego czasu widziałem analizy dla podobnie zabudowanego obszaru analizy, które poszły w dwóch przeciwnych kierunkach. Zgadzam się z tym, że to moje podejście do analizy jest bardziej czasochłonne, ale tak naprawdę głównie w pierwszym przypadku wydawania takiej decyzji, gdy istnieje potrzeba wytworzenia szablonu procesu analizowania dla tego typu przypadków. Kolejne analizy byłyby wykonywane według tego samego schematu.

Zdaję sobie sprawę z tego, że mocno teoretyzuję i jest to bardziej akademicka (niż praktyczna - chociaż, kto wie) dyskusja, jednakże dobre zrozumienie przedmiotu problemu pozwoli mi na ustalenie ram, w jakich należałoby się poruszać.

Dziękuję za pomoc. Wydaje mi się, że przypadków wyroków w podobnych do tej sprawie nie uda się znaleźć. W praktyce pewnie też nikt do tego problemu tak nie podchodził.

Obrazek użytkownika Dzidek

Popieram wyznaczanie więcej niż 1 linii zabudowy jeśli to wynika z analizy. Zdarza się to nie często - u mnie w około 3-5 decyzjach na 250 decyzji.

Przykład 1.
Elementem dobrego sąsiedztwa na osiedlu jest:
- zabudowa mieszkaniowa o wysokości do II kondygnacji (parter i piętro) w odległości np.: 10 m od krawędzi jezdni (lub granicy nieruchomości) oraz
- zabudowa usługowa I kondygnacyjna (parterowa) w granicy nieruchomości.
Nie widzę problemu dla ustalenia dwóch różnych linii zabudowy, tj. dla budynków usługowych i dla budynków mieszkalnych.

Przykład 2
Elementem dobrego sąsiedztwa (to raczej w śródmieściu i na starówkach) jest:
- zabudowa mieszkaniowa w granicy działki przy ulicy (pierzejowa),
- zabudowa gospodarcza, garaże itp. wewnątrz działki (oficynowa).
Czy realizując ideę ładu przestrzennego mamy się zgodzić na budowę garażu w pierzei?

Przykład 3
Skrzyżowanie dużych ulic.
Zależy nam (specyficzna sytuacja komunikacyjna) aby w parterze budynku były podcienie (miejsce dla pieszych) ale żeby budynek nie był w głębi działki tylko w granicy.
Możemy zastosować linię zabudowy w granicy nieruchomości (pierzei) dla budynku z dopuszczeniem cofnięcia np dla poziomu parteru.

Oczywiście wszystkie w/w sytuacje mają sens jeśli będą wynikać z analizy urbanistycznej.

Pozdrawiam
Grzegorz

Obrazek użytkownika pasat

W planach można czasami spotkać przypadki, że wyznacza się więcej niż jedną linię zabudowy dla tej samej działki/terenu od tej samej drogi publicznej. W opisie i/lub legendzie do planu można wyczytać, że linię zabudowy położoną bliżej pasa drogowego należy stosować np. dla zabudowy usługowej, a linię zabudowy położoną dalej od pasa drogowego należy stosować dla zabudowy mieszkaniowej.

W związku z tym mam dwa pytania:
Czy ten sam sposób opisu z dwoma liniami zabudowy można zastosować w warunkach zabudowy?
Czy można podeprzeć się jakimiś paragrafami w uzasadnieniu do analizy dla takiego podejścia?

**
Pytanie było (jak widać w powtórzeniu) o możliwości wyznaczania dwóch linii w decyzji o warunkach zabudowy. Podtrzymuję swoje zdanie: dla określonej we wniosku o wz inwestycji nie może być wiele różnych linii zabudowy. Jeśli wnioskodawca nie sprecyzował co chce budować, to trudno rozpatrywać taki wniosek i zwykle kieruje się go do uzupełnienia.
Wszystkie inne przytaczane w dotychczasowej dyskusji przypadki są szczególnymi i dotyczą, jak widać TEGO SAMEGO JEDNEGO BUDYNKU, który chcemy zlokalizować (i ukształtować) w sposób zapewniający ład przestrzenny, co jest rzeczą oczywistą przecież i nie mówimy tutaj o linii tylnej (czy bocznej, bo i taka się może przytrafić) lecz przede wszystkim o frontowej linii zabudowy.
Innym zagadnieniem jest wielolinia w planach zagospodarowania, chociaż i tam zwykle budynki o określonej funkcji powinny znajdować się na określonych terenach o ściśle ustalonym przeznaczeniu i wyznaczanych przecież liniami rozgraniczającymi. O tym na ogół wszyscy wiemy.

PS. Więcej o liniach zabudowy, przeznaczeniu terenów, funkcjach urbanistycznych itp. można znaleźć w hasłach i ich definicjach zebranych w "Leksykonie urbanistyki i planowania przestrzennego", który można nabyć w internetowej księgarni www.iknt.edu.pl. Pozycja wydana przez BELstudio w roku 2013 zawiera ponad 5000 haseł na 640 stronach. Polecam.

Pozdrawiam - pasat

Obrazek użytkownika white_tigger

Zdecydowanie pytanie nie dotyczyło przypadku decyzji WZ do jednego budynku, tylko pojedynczej decyzji WZ do wniosku na dwa budynki o różnych funkcjach, z zamierzeniem postawienia ich jednocześnie na tej samej działce. Czy gdyby rozbić ten wniosek na dwa wnioski (osobno dla budynku mieszkalnego i osobno dla budynku garażowo-gospodarczego), to w każdej z tych decyzji, na skutek przeprowadzonej analizy, można byłoby podać dwie różne linie zabudowy? Innymi słowy: czy dla budynku mieszkalnego analizowana byłaby zabudowa mieszkalna w sąsiedztwie, a dla tego drugiego zabudowa o funkcji garażu i/lub gospodarczej? Jak należy na to patrzeć w kontekście zachowania ładu przestrzennego, gdy przykładowo inne budynki mieszkalne są odsunięte od drogi publicznej o 10 metrów, a budynki garażowe i gospodarcze o 4 metry? Oczywiście cały czas piszemy o linii zabudowy od strony tej samej drogi publicznej, czyli tej "frontowej linii zabudowy".

Poza tym, do tej pory byłem przekonany, że w MPZP ściśle rozgranicza się tereny i wskazuje się dla nich funkcje (poprzez kolor, oznaczenie literowe), ale bardzo często dla rozgraniczonych terenów dopuszcza się także funkcje uzupełniające, przykładowo: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług, np. w parterze. Wtedy nie byłaby to ściśle określona pojedyncza funkcja?



Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 1 gość.