Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / funkcja mieszkaniowa

funkcja mieszkaniowa


Filip Sokołowski's picture

By Filip Sokołowski - Posted on 17 maj 2017

Czy funkcję mieszkaniową można realizować:

a) w budynku rekreacji indywidualnej?

b) w hotelu? 

c) w domku letniskowym przeznaczonym do okresowego wynajmu?

Jakie jest Wasze zdanie? 

kontr-urbanista's picture

Stosując „wykładnię językową” do tytułowego pytania należałoby stwierdzić, że użyte w nim sformułowanie: „realizacja” dotyczy rozstrzygnięcia kwestii na poziomie administracji architektoniczno-budowlanej – tzn. budynki o funkcjach „a,b,c” już istnieją i chcemy w nich umieścić dodatkowo funkcję mieszkaniową lub wręcz zamienić funkcje „a,b,c” na funkcję mieszkaniową. W takim przypadku odpowiedź brzmiałaby: jakie są zapisy w planie miejscowym (jeśli taki obowiązuje)?
Zupełnie inaczej brzmiałaby odpowiedź na pytanie czysto planistyczne: czy w ustaleniach planistycznych funkcję mieszkaniową można dopuścić jako uzupełniającą (ew.zamienną?) w odniesieniu do wymienionych funkcji planistycznych (a,b,c)?

Filip Sokołowski's picture

Moje pytanie związane jest z tą nieszczęsną ustawą o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych, która miała być w założeniu skierowana przeciwko rozwojowi energetyki wiatrowej w Polsce, a w rezultacie skomplikowała sytuację wielu gmin, w granicach których zlokalizowane sa elektrownie wiatrowe. 

Otóż zgodnie z tą ustawą w strefie wyznaczonej wokół istniejącej elektrowni wiatrowej (oraz takiej, która uzyskała przed wejściem w życie ustawy PB), która wyznaczona jest przez promień o długości 10-krotnej wysokości całkowitej elektrowni wiatrowej, nie ma możliwości lokalizacji budynków mieszkalnych oraz budynków o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa. Tzn. na mocy przepisów przejściowych jeszcze przez 36 miesięcy od wejścia w życie ustawy, ta możliwość teoretycznie jest - piszę teoretycznie, ponieważ studium musi na to pozwalać. Ten przepis przejściowy nie dotyczy bowiem studium, więc w wielu gminach, które mają nieaktualne, kilkunastoletnie studia, te przepisy przejściowe stwarzają jedynie teoretyczne możliwości.

Ale nie o tym teraz... w warunkach technicznych jest mowa o budynku mieszkalnym, więc tu sprawa jest jasna, można się pomocniczo posiłkować tą definicją. Problem jest z definicją "funkcji mieszkaniowej" - nigdzie jej nie znajdziemy. Jest definicja mieszkania, jest definicja budynku mieszkalnego, budynku rekreacji indywidualnej i budynku zamieszkania zbiorowego do którego zalicza się hotel - nazwa tej ostatniej kategorii budynków jest szczególnie nieszczęśliwa, choć można by też uznać, ze nieszczęśliwe jest zakwalifikowanie hotelu do budynków zamieszkania zbiorowego. 

Pytanie brzmi, czy w związku z zapisami ww. ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych możliwa jest lokalizacja budynku rekreacji indywidualnej czy też hotelu lub domku rekreacyjnego przeznaczonego na wynajem na terenach w strefie wyłączonej z zabudowy budynkami mieszkalnymi i budynkami o funkcji mieszkalnej w skład których wchodzi funkcja mieszkaniowa (oczywiście pomijam tu ten okres przejściowy). Krótko mówiąc czy oznaczenie takich terenów w studium i potem w planie pod rozwój zabudowy rekreacji indywidualnej czy zabudowy związanej z usługami turystyki (np. hotele i gastronomia). Orzecznictwa brak, prawnicy udzielający odpowiedzi w serwisie lex tradycyjnie zalecają ostrożność co nie dziwi, bo oni zawsze tak robią kiedy nie mogą powołać się na jakies orzeczenia. Pytanie Panie Marku jakby Pan postąpił z takim studium przy stwierdzaniu zgodności z prawem?

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Martynian Szreder's picture

Z definicji "odległości 10H", o której mowa w art. 4 w zw. z art. 5 tej ustawy, nie wynika aby obostrzenie to miało w ogóle dotyczyć lokalizacji budynków mieszkaniowych przy sporządzaniu studium. Co ciekawe, kryterium to będzie miało za to zastosowanie nie tylko w przypadku istniejących elektrowni wiatrowych, czy takich dla których wydano decyzję o PnB, ale również w przypadku planowanych elektrowni wiatrowych, których lokalizację określono linią rozgraniczającą terenu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 5 ustawy. Bardziej szczegółowo opisałem tę problematykę pod linkiem: http://zagospodarowanieprzestrzenne.blogspot.com/2017/04/lokalizacja-zabudowy-mieszkaniowej.html

Filip Sokołowski's picture

Martynian Szreder napisał/a:

Z definicji "odległości 10H", o której mowa w art. 4 w zw. z art. 5 tej ustawy, nie wynika aby obostrzenie to miało w ogóle dotyczyć lokalizacji budynków mieszkaniowych przy sporządzaniu studium

A co mówi art. 6 tej ustawy? Dokładnie art 6 pkt 1.?

 

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Piotr F's picture
Filip Sokołowski napisał/a:

Pytanie brzmi, czy w związku z zapisami ww. ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych możliwa jest lokalizacja budynku rekreacji indywidualnej czy też hotelu lub domku rekreacyjnego przeznaczonego na wynajem na terenach w strefie wyłączonej z zabudowy budynkami mieszkalnymi i budynkami o funkcji mieszkalnej w skład których wchodzi funkcja mieszkaniowa (oczywiście pomijam tu ten okres przejściowy). Krótko mówiąc czy oznaczenie takich terenów w studium i potem w planie pod rozwój zabudowy rekreacji indywidualnej czy zabudowy związanej z usługami turystyki (np. hotele i gastronomia). Orzecznictwa brak, prawnicy udzielający odpowiedzi w serwisie lex tradycyjnie zalecają ostrożność co nie dziwi, bo oni zawsze tak robią kiedy nie mogą powołać się na jakies orzeczenia. Pytanie Panie Marku jakby Pan postąpił z takim studium przy stwierdzaniu zgodności z prawem?

Zależy to od tego co Pan na tych terenach ustali w planie miejscowym i studium. Jeśli nie ma przepisów nadrzędnych to ma Pan dowolność w tym względzie.

Filip Sokołowski's picture

 Zgadza się, tylko czy w budynku rekreacji indywidualnej można w ogóle wyeliminować funkcję mieszkaniową? Przyznam, ze jeśli chodzi o budynki rekreacji indywidualnej to sprawa jest dla mnie mocno wątpliwa. Jeśli natomiast chodzi o hotele, to moim zdaniem sprawę, tak jak Pan pisał, można bez przeszkód załatwić odpowiednimi zapisami w planie. 

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

kontr-urbanista's picture
Filip Sokołowski napisał/a:

Pytanie Panie Marku jakby Pan postąpił z takim studium przy stwierdzaniu zgodności z prawem?

Wielokrotnie w swojej pracy zawodowej znajdowałem się w sytuacji, kiedy przedstawiany mi (w formie pisemnej lub np. telefonicznie) opis problemu okazywał się kompletnie innym po konfrontacji z dokumentacją planistyczną dotyczącą poruszanego tematu – odpowiedzialna ocena „zgodności z prawem” studium bez poznania konkretnych zapisów nie jest możliwa.
Są jednak pewne kwestie, które takiej znajomości (wiedzy) nie wymagają. Tą „nadrzędną” kwestią są intencje ustawodawcy, autora ustawy „wiatrakowej”. Intencje te to generalnie ochrona zabudowy mieszkaniowej tj. budynków z funkcją mieszkaniową przed uciążliwościami elektrowni wiatrowych (temat do odrębnej dyskusji, to na ile ustawodawcy udało się zrealizować te intencje w praktyce). Czy do rozwikłania problemu podjętego w tym wątku niezbędna jest definicja „funkcji mieszkaniowej”? Proszę zwrócić uwagę, że w ustawie w wielu miejscach pojęcie „funkcja mieszkaniowa” jest stosowane jako synonim „budynku mieszkalnego” (np. art.4 ust.1 pkt 1, ust.3). Oznacza to, że na mocy cytowanej ustawy „funkcja mieszkaniowa” podlega ochronie niezależnie od formy, w jakiej istnieje: od budynków, w których funkcja ta występuje wyłącznie lub jest dominująca (budynki mieszkalne) do budynków, w których nie jest funkcją jedyną ale współistnieje z innymi funkcjami ( budynki o funkcji mieszanej).

Filip Sokołowski's picture

kontr-urbanista napisał/a:

Czy do rozwikłania problemu podjętego w tym wątku niezbędna jest definicja „funkcji mieszkaniowej”? Proszę zwrócić uwagę, że w ustawie w wielu miejscach pojęcie „funkcja mieszkaniowa” jest stosowane jako synonim „budynku mieszkalnego” (np. art.4 ust.1 pkt 1, ust.3). Oznacza to, że na mocy cytowanej ustawy „funkcja mieszkaniowa” podlega ochronie niezależnie od formy, w jakiej istnieje: od budynków, w których funkcja ta występuje wyłącznie lub jest dominująca (budynki mieszkalne) do budynków, w których nie jest funkcją jedyną ale współistnieje z innymi funkcjami ( budynki o funkcji mieszanej).

To, że "funkcja mieszkaniowa" polega ochronie niezależnie od rodzaju budynku w jakim jest realizowana to jest jasne i nie podlega dyskusji. Pytanie czy np. w budynku rekreacji indywidualnej lub hotelu taka funkcja może nie występować? Czy można jej zakazać? 

Zgodnie z warunkami technicznymi:

budynek rekreacji indywidualnej to budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku 

z kolei 

budynek zamieszkania zbiorowego to budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, w szczególności hotel, motel, pensjonat (...), a także budynek do stałego pobytu ludzi, w szczególności dom dziecka, dom rencistów i dom zakonny. 

czyli w przypadku budynku rekreacji indywidualnej i budynku zamieszkania zbiorowego (poza domem dziecka, domem rencistów i domem zakonnym) mamy do czynienia z okresowym wypoczynkiem lub okresowym pobytem. Tylko czy okresowy pobyt wyklucza możliwość mieszkania? Jeśli zajrzymy do definicji "mieszkania" to mowa tam jest o zespole pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego. Ta definicja wyklucza nam hotele, ale nie wyklucza obiektów rekreacji indywidualnej, bo taki budynek spełnia warunki mieszkania. Z kolei jak spojrzymy na definicję pomieszczenia mieszkalnego, która uwzględnia sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego to hotel też spełnia taką funkcję. 

Odnosząc się do intencji ustawodawcy, którego celem była ochrona zdrowia ludzi to trzeba by spojrzeć na kategorie terenów, które z mocy prawa mają być chronione przed oddziaływaniem, które powodują elektrownie wiatrowe. Jedyne oddziaływanie z oddziałowań jakie generują wiatraki, które jest uregulowane w prawie to odziaływanie akustyczne. Zgodnie z normami hałasu zarówno tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jak i zabudowy związanej z rekreacją i wypoczynkiem powinny być chronione przed hałasem, tyle, ze w odległości 10- krotnej wysokosci turbiny wszystkie normy są pospełniane. 

 

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

jennyr's picture

moim zdaniem należy pójść w stronę stałego pobytu, ja przynajmniej tak robię , nie wiem czy słusznie, budynek rekreacji indywidualnej, zgodnie z definicją jest przeznaczony do okresowego wypoczynku, hotel tak ale już mieszkanie w hotelu nie

kontr-urbanista's picture
Filip Sokołowski napisał/a:

To, że "funkcja mieszkaniowa" polega ochronie niezależnie od rodzaju budynku w jakim jest realizowana to jest jasne i nie podlega dyskusji. Pytanie czy np. w budynku rekreacji indywidualnej lub hotelu taka funkcja może nie występować? Czy można jej zakazać? 

Jeśli zgadzamy się, że "funkcja mieszkaniowa" podlega ochronie niezależnie od rodzaju budynku w jakim jest (z)realizowana to pozostaje jedynie do rozstrzygnięcia kwestia (prawna), czy a jeśli tak to jakie dodatkowe warunki musi spełniać "funkcja mieszkaniowa" aby podlegała ochronie na mocy przepisów ustawy „wiatrakowej”. Poruszył Pan kwestię stałego i okresowego pobytu ludzi w budynku – myślę, że to jest właściwy kierunek szukania rozwiązań tytułowego problemu tj. zakresu dopuszczalności funkcji mieszkaniowej w odniesieniu do elektrowni wiatrowych. W mojej ocenie "funkcja mieszkaniowa" podlega wspomnianej wyżej ochronie w budynkach lub ich częściach, w których funkcja ta jest realizowana przez pobyt ludzi, który ma charakter stały (całoroczny). Na tej zasadzie uznałbym za podlegające ochronie takie obiekty jak: budynki mieszkalne, domy dziecka, internaty, domy rencistów, domy zakonne, niektóre typy hoteli (hotele pracownicze), domy poprawcze, więzienia itp. oraz budynki o funkcji mieszanej,w których funkcja mieszkaniowa ma charakter stały (całoroczny).

Filip Sokołowski's picture

Liczę na dyskusję na ten temat podczas seminarium w Katowicach. 

http://www.urbanistyka.info/content/obowi%C4%85zuj%C4%85ce-uwarunkowania...

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 31 gości online