Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Jak to robicie, jak Waszym zdaniem powinno się to robić?

Jak to robicie, jak Waszym zdaniem powinno się to robić?


Filip Sokołowski's picture

By Filip Sokołowski - Posted on 09 lipiec 2009

Temat poświęcony wymianie doświadczeń związanych z tworzeniem dokumentów planistycznych? Jeśli ktoś z Was miał okazję pracować w kilku pracowniach, zapewne zauważył, że pewne rzeczy robi się zupełnie inaczej (szczególnie jeśli migrujemy między województwami). Niby procedura prawem określona, ale różne tego prawa interpretacje. Dlatego fajnie byłoby podyskutować o tych interpretacjach.

Pozwolę sobie zacząć, cztery krótkie pytania na początek:

1. Jak tworzycie tekst planu.. czy jest to tekst jednolity, a może ustalenia szczegółowe mają formę kart terenu? Który ze sposobów jest Waszym zdaniem lepszy i dlaczego?

2. Decyzje o warunkach zabudowy - czy do rozbudowy robicie analizę?

3. Uzgodnienia - spotkałem się z różnym podejściem - jedni kolejno opiniują z komisją, potem uzgadniają, a inni występują o opiniowanie i uzgadnianie jednym zawiadomieniem - na rozdzielniku do tego zawiadomienia wpisane są zarówno instytucje opiniujące i uzgadniające. Jakie jest Wasze zdanie?

4. Kwestia renty planistycznej - ustalacie stawkę dla każdego terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi osobno, czy może jedną dla całego obszaru planu? Gdzie te ustalenie powinno się znaleźć? Spotkałem się z dwojakim podejściem - jedna stawka i wówczas wpisywana w ustaleniach końcowych albo stawki ustalane dla każdego terenu w kartach terenu.

Czekam na odpowiedzi

Pozdrawiam

Tomasz Wojciechowski's picture

Temat niezwykle ważny i często przysparzający problemów. Jak wiadomo, fakt położenia terenu objętego projektem planu miejscowego w granicach obszarów objętych ochroną (głównie na podstawie ustawy o ochronie przyrody) skutkuje obowiązkiem uzyskania dodatkowych uzgodnień, wysłania dodatkowych zawiadomień ... Skąd zatem brać informacje o rozmieszczeniu takich obszarów?

Doskonałym elementem może okazać się tutaj opracowanie ekofizjograficzne sporządzone na potrzeby projektu planu. Ale w końcu osoba sporządzająca taki dokument (który traktowany jest często błędnie jako zbędny i nieznaczący dodatek do całości) również musi "rozpracować" rozmieszczenie obszarów chronionych.

Jako punkt wyjścia można tu obrać wnioski spływające na etapie przystąpienia do sporządzania projektu planu (ale ... z uśmiechem przypominam, że sporządzenie opracowania ekofizjograficznego powinno teoretycznie nastąpić przed podjęciem uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu - aby dać pogląd na przyrodnicze predyspozycje terenu do pełnienia określonych funkcji).

Nie ma problemu z siecią obszarów Natura 2000. Na oficjalnej stronie MŚ odnajdziemy mapy topograficzne w skali 1:50000 z naniesionymi granicami tychże obszarów. Można tu dyskutować o skali w jakich udostępniono te mapy. Nie o to jednak chodzi - na poziomie ekofizjografii można taki materiał potraktować jako informację, wskazówkę o położeniu obszaru w granicach lub w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru chronionego. Istotnym problemem może się również okazać ciągłe niedoprecyzowanie ostatecznego wyglądu sieci Natura 2000. Aktualna lista proponowanych do objęcia siecią Natura 2000 obszarów została przekazana do KE całkiem niedawno - bo 30 października tego roku - o czym mieliśmy sposobność poinformować na łamach portalu. Zetem ostateczny zasięg sieci Natura 2000 ciągle jeszcze może ulec zmianie. Pod uwagę należy brać ponadto Shadow List.

Problemy mogą się pojawić na poziomie odszukiwania granic obszarów chronionego krajobrazu. Źródłem mogą tu być rejestry Wojewody (dostępne teraz raczej na stronach RDOŚ). Niestety rejestry bywają mało aktualne (a to poważne utrudnienie) lub niepełne. W dodatku możemy ciągle natrafić na O.Ch.K. utworzone przed 1998 r., które nie doczekały się "odnowienia" w XXI wieku. Granice takich obszarów częstą są niedostępne w sieci. Nie sposób odszukać Dzienników Urz. Woj. w których były publikowane - a jeśli już taki Dziennik odnajdziemy, to najczęściej nie zawiera on załącznika mapowego. I tu zaczyna się wróżenie z fusów. Pomocne mogą się okazać mapy sozologiczne dostępne w Wojewódzkich Ośrodkach Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej - tam również znajdziemy zasięgi poszczególnych form ochrony przyrody. Ale i one często zawierają nieścisłości - i w ten sposób wracamy do punktu wyjścia.

W miarę sięgania do mniejszych obszarowo i mniej popularnych form ochrony przyrody, problemy z ich odnalezieniem i identyfikacją narastają. Pewnym wyjściem są tutaj opracowywane dla gmin programy ochrony środowiska (często zawierają informacje o występowaniu na terenie gminy obszarów chronionych) - jednak zawsze należy zwracać uwagę na ich aktualność ... Pomocne mogą być również "Raporty o stanie środowiska ..." publikowane  na stornach Wojewódzkich Inspektoratów Ochrony Środowiska. Tam często można natrafić na mapę tychże obszarów chronionych lub na ich opis.

Niestety nie do końca można jeszcze liczyć na CRFOP czyli Centralny Rejestr Form Ochrony Przyrody - ta inicjatywa ciągle się dopiero tworzy i nie oferuje póki co pełnej wiedzy.

Ostatecznością jest rozesłanie na etapie uzgadniania zawiadomień dotyczących poszczególnych form ochrony przyrody - ale to jest zbędna praca.

Jak radzicie sobie z tym problemem? Gdzie szukacie informacji?

Tom's picture

pkt 2. decyzje o warunkach zabudowy - w mojej praktyce (dokładniej stażu) analizy robi się niemal zawsze (chyba że od razu widać że decyzja będzie musiała być odmowna), więc do rozbudowy jak najbardziej! rozbudowa polegająca na dobudowie kolejnego piętra albo podwyższeniu istniejącego musi być poprzedzona analizą aby wskazać max wysokość takiej rozbudowy; nawet w innych sytuacjach lepiej robić oględziny i analizę - w pewnym przypadku na działce sąsiedniej była wcześniej wydana decyzja, ale na "nowym" podkładzie mapowym nie był zaznaczony nowy budynek (wniosek taki, że pewnie inwestor jeszcze nie skorzystał) - na miejscu okazało się że jest niemal gotowy do odbioru - po sprawdzeniu okazało się że pozwolenie na budowę już było kilka miesięcy temu... zdarza się, że "aktualne" podkłady kartograficzne takie aktualne nie są :)
Co do zapytania kolegi Tomasza - jestem zaskoczony że są aż takie problemy! tym bardziej, że po rewolucji (czyli ustawie "ocenowej" i RDOŚach) nie powinno być z tym żadnych kłopotów. Jak dla mnie najlepiej sprawdzać w studium i ekofizjografii... o ile są w miarę nowe. W razie wątpliwości co do granicy można wystosować pismo do właściwego organu - odpowiedzieć powinien.

Tomasz Wojciechowski's picture

Ciekaw jestem jakie są wasze doświadczenia w zakresie sporządzania prognoz skutków finansowych, dotyczących uchwalenia planu miejscowego? W rozmowach z urbanistami z różnych części kraju zorientowałem się, że mamy do czynienia z ogromnymi różnicami w tym temacie. W różnych stronach kraju panują różne zasady. Spotkałem się ze zdaniem, że taką prognozę powinien wykonywać uprawniony rzeczoznawca. W Wielkopolsce dla przykładu, nie praktykuje się takiego podejścia. Taką prognozę może wykonać praktycznie każdy, kto ma wiedzę na ten temat - uprawnienia rzeczoznawcy nie są wymagane. Przynajmniej dotąd nie spotkałem się z sytuacją, w której sporządzenie prognozy skutków fianasowych przez osobę bez stosownych uprawnień spowodowało problemy z przyjęciem projektu planu przez organy Wojewody. Napiszcie proszę jak wygląda ta sytuacja poza Wielkopolską.

Adam Rodziewicz's picture

1. Jak tworzycie tekst planu.. czy jest to tekst jednolity, a może ustalenia szczegółowe mają formę kart terenu? Który ze sposobów jest Waszym zdaniem lepszy i dlaczego?

Jedna i druga forma ma swoje zalety i wady. Tekst jednolity często zmusza "konsumenta" planu do skakania po całym dokumencie i często niemal detektywistycznego wysiłku. Karty z założenia mają to ułatwić, ale w praktyce nie raz nie realizują tego, przez rozbudowane części ogólne zapisów planu. Teoretycznie rozwiązanie z kartami terenu ma również ułatwić sporządzanie wypisów i wyrysów z planów oraz przypisanie w bazach danych kart terenów tylko do właściwych terenów, a części ogólnych do granicy planu. W praktyce różnie to wychodzi.
Przypuszczam, że oprogramowanie związane z XML może mieć tu spory wpływ.

2. Decyzje o warunkach zabudowy - czy do rozbudowy robicie analizę?

Tak, ale nie taką jak dla nowej zabudowy.

3. Uzgodnienia - spotkałem się z różnym podejściem - jedni kolejno opiniują z komisją, potem uzgadniają, a inni występują o opiniowanie i uzgadnianie jednym zawiadomieniem - na rozdzielniku do tego zawiadomienia wpisane są zarówno instytucje opiniujące i uzgadniające. Jakie jest Wasze zdanie?

W ustawie, jest wyraźnie o wykonywaniu poszczególnych elementów procedury sporządzania planów "kolejno".

4. Kwestia renty planistycznej - ustalacie stawkę dla każdego terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi osobno, czy może jedną dla całego obszaru planu? Gdzie te ustalenie powinno się znaleźć? Spotkałem się z dwojakim podejściem - jedna stawka i wówczas wpisywana w ustaleniach końcowych albo stawki ustalane dla każdego terenu w kartach terenu.

Spotkałem się i z takim rozwiązaniem i takim. Jedno dla całości ma sens tylko gdy mamy dla całego obszaru jednolitą stawkę. Drugie gdy ją różnicujemy. Oddzielną kwestią jest możliwość różnicowania bez podstawy prawnej np. uchwały rady danej gminy w kontekście stanowiska RIO, że wówczas zawsze należy stosować maksymalną stawkę. Inaczej uważają to za nie uzasadnioną rezygnację z dochodów gminy.

Adam Rodziewicz's picture

Nie znalazłem nigdzie podstawy prawnej do wymogu jakichkolwiek uprawnień od autorów takich opracowań. Może ktoś się natknął?

AR

Adam Rodziewicz's picture

Ładnych parę lat temu zdarzyło mi się brać udział w opracowaniu Studium, gdzie sami musieliśmy wpierw zaproponować przebieg granicy obszaru chronionego i dopiero "zatwierdzić" go na etapie uzgodnień.

Problem ten występuje nie tylko przy formach ochrony przyrody, ale i np. przy bytach podlegających ochronie konserwatorskiej.

Filip Sokołowski's picture

1. Jak tworzycie tekst planu.. czy jest to tekst jednolity, a może ustalenia szczegółowe mają formę kart terenu? Który ze sposobów jest Waszym zdaniem lepszy i dlaczego?

Jedna i druga forma ma swoje zalety i wady. Tekst jednolity często zmusza "konsumenta" planu do skakania po całym dokumencie i często niemal detektywistycznego wysiłku. Karty z założenia mają to ułatwić, ale w praktyce nie raz nie realizują tego, przez rozbudowane części ogólne zapisów planu. Teoretycznie rozwiązanie z kartami terenu ma również ułatwić sporządzanie wypisów i wyrysów z planów oraz przypisanie w bazach danych kart terenów tylko do właściwych terenów, a części ogólnych do granicy planu. W praktyce różnie to wychodzi.
Przypuszczam, że oprogramowanie związane z XML może mieć tu spory wpływ.

XML po prostu rozprawi się z kartami

2. Decyzje o warunkach zabudowy - czy do rozbudowy robicie analizę?

Tak, ale nie taką jak dla nowej zabudowy.

Czym się wtakim razie taka analiza różni?

3. Uzgodnienia - spotkałem się z różnym podejściem - jedni kolejno opiniują z komisją, potem uzgadniają, a inni występują o opiniowanie i uzgadnianie jednym zawiadomieniem - na rozdzielniku do tego zawiadomienia wpisane są zarówno instytucje opiniujące i uzgadniające. Jakie jest Wasze zdanie?

W ustawie, jest wyraźnie o wykonywaniu poszczególnych elementów procedury sporządzania planów "kolejno".

Niektórzy do tego stopnia przestrzegają tego słowa "kolejno", że nie tylko wysyłają opiniowanie i uzgadnianie osobno, tylko najpierw komisja, potem dopiero gminy sąsiednie i jak skończy się opiniowanie, ślą uzgodnienia.

4. Kwestia renty planistycznej - ustalacie stawkę dla każdego terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi osobno, czy może jedną dla całego obszaru planu? Gdzie te ustalenie powinno się znaleźć? Spotkałem się z dwojakim podejściem - jedna stawka i wówczas wpisywana w ustaleniach końcowych albo stawki ustalane dla każdego terenu w kartach terenu.

Spotkałem się i z takim rozwiązaniem i takim. Jedno dla całości ma sens tylko gdy mamy dla całego obszaru jednolitą stawkę. Drugie gdy ją różnicujemy. Oddzielną kwestią jest możliwość różnicowania bez podstawy prawnej np. uchwały rady danej gminy w kontekście stanowiska RIO, że wówczas zawsze należy stosować maksymalną stawkę. Inaczej uważają to za nie uzasadnioną rezygnację z dochodów gminy.

Ja się spotkałem jedynie z opinią, żeustalanie stawki 0 jest niezgodne z prawem, bo wówczas pozbawia się Wójta możliwości, które otrzymał zgodnie z przepisami prawa.

 

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Adam Rodziewicz's picture

"XML po prostu rozprawi się z kartami"
A to niby czemu? Mam już wzór przygotowany w XML gdzie karty są.

"Czym się wtakim razie taka analiza różni?"
Dyskusyjne jest badanie sąsiedztwa jako takiego. Kontynuacja funkcji często jest oczywista, ale np. powierzchnie zabudowy, intensywności itd. to już współczynniki, które warto przeanalizować w układzie co na sąsiednich działkach, a co będzie na "wnioskowanej".

"Niektórzy do tego stopnia przestrzegają tego słowa "kolejno", że nie tylko wysyłają opiniowanie i uzgadnianie osobno, tylko najpierw komisja, potem dopiero gminy sąsiednie i jak skończy się opiniowanie, ślą uzgodnienia."
Też się z tym spotkałem. Co więcej, nie zdziwił bym się, gdyby w SKO była to podstawa do unieważnienia planu :)

"Ja się spotkałem jedynie z opinią, żeustalanie stawki 0 jest niezgodne z prawem, bo wówczas pozbawia się Wójta możliwości, które otrzymał zgodnie z przepisami prawa."
Do tego chyba już nikt nie ma wątpliwości, ale bywają w gminach uchwały Rady lub SUiKZP gdzie jasno określa się, że w ramach promocji/wsparcia działalności inwestycyjnej przyjmuje się maksymalne wartości inne niż 30%.

Filip Sokołowski's picture

XML po prostu rozprawi się z kartami
"A to niby czemu? Mam już wzór przygotowany w XML gdzie karty są"

No to jestem zaskoczony - ja zapoznałem się pobieżnie z XML, ale z opinii innych słyszałem, że z kartami będzie ciężko. Czy może Pan napisać z jakiego programu Pan korzysta? Z tego co wiem jest ich kilka.

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Filip Sokołowski's picture

Racja ja kiedyś będąc w Muzeum Arch i przerysowując sobie strefy arch z ich mapy (XXI w.) znalazłem kilka stref, które istniały w wykazie, ale nie było ich zaznaczonych na mapie, przez co nie wiadomy był ich zasięg. Jak zwróciłem na to uwagę, to przyszedł jeden człowiek wziął flamaster i ciachnął kilka nieregularnych kształtów:)

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Adam Rodziewicz's picture

Po pierwsze podzielmy problem na dwie sprawy - karta terenu jako byt i karta terenu jako tabela.
Oba rozwiązania są możliwe do zrealizowania w XML-u.

Karta jako byt to kwestia redagowania tekstu planu. Można wszystko tak zredagować aby karty były kolejnymi paragrafami lub ustępami w jednym paragrafie, a poszczególne ustalenia w karcie kolejnymi jednostkami redakcyjnymi uchwały (adekwatnie ustępy w układzie "paragrafowym" i punkty w "ustępowym" - jakkolwiek to nie brzmi ;)

Karta jako tabela to kwestia stosowania odpowiednich narzędzi (czyt. programów), które dopuszczają taką konstrukcję lub stosowanie odpowiednich komend jeśli ktoś redaguje uchwałę bezpośrednio z poziomu XML-a np. w notatniku.

Co do oprogramowania jakie używam to akurat pracuję na indywidualnym napisanym dla biura gdzie pracuję, ale sprawdziłem, że daleko nie szukając najpopularniejszy w śród samorządów produkt ABC-Grytner (który ma sporo jeszcze błędów w funkcjonowaniu, ale też i sporo opcji) ma takie możliwości. Z tego co się orientuję ma mieć albo już ma taką opcję Edicta-legis i jeszcze jakiś, którego nazwy nie pamiętam. Ministerialny EDAP jest w zasadzie dobry dlatego, ze jest prosty i pozwala sprawdzić na 100% czy zachowaliśmy zgodność z ministerialnymi standardami (schema), ale w kwestii samej wygody pracy nie ma za wiele do zaoferowania.

Utworzenie czegoś w XML-u nie jest generalnie problemem (na sieci jest kilka darmowych kursów XML nawet po polsku). Problemy najczęściej są przy przekazywaniu do biura rady lub urzędu gminy. Ci z kolei mają problemy z podpisem elektronicznym i przesłaniem uchwały do urzędów wojewódzkich. Oczywiście te problemy często są na nas urbanistów przerzucane, ale jasno jest określone kto i kiedy powinien przekazać elektroniczną wersję uchwały.

Malą rewolucja z XML-em nie jest taka okropna i nie do przeskoczenia. Bardziej należy się martwić częścią graficzną i planowanym wymogiem GML-u :)

Adam Rodziewicz's picture

"Walczę" aktualnie z takim bytem, który jest tylko w SUiKZP gminy, a Muzeum się do niego nie przyznaje nie tylko na swoich rysunkach, ale i innych dokumentach :) Do planu trzeba przenieść, ale z określeniem co jest chronione w detalu jest już spory problem.

Pro po XXIw., czy pan od flamastra określił jak przebiega oś kreski, którą stawiał? ;)
W osi linii, czy po którymś jej boku? :)

Gosia B.'s picture

ja zdecydowanie jestem zwolenniczką określania wysokości renty planistycznej w ustaleniach końcowych. myslę, że nie ma sensu wpisywać tego w ustaleniach dla poszczególnych terenów, bo i tak zazwyczaj, dla pewnych grup terenów ustala się jedną wysokość renty. poza tym urzędnik, egzekwujący od właścicieli gruntów opłaty, ma te dane w jednym miejscu i istnieje mniejsze prawdopodobieństwo pomyłek urzędniczych. :)

stawka O jest zgodna z prawem [patrz => § 4, pkt 13) rozporządzenia w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzenneg] i została zarezerwowana np. przy zmianach planów będących naprawieniem wcześniejszych pomyłek planistycznych.

pozdrawiam

Gosia B.'s picture

ja również nie znalazłam żadnej podstawy prawnej do wykonywania prognozy finansowej przez uprawnionego rzeczoznawcę. to raczej od gminy zależy, czy bardzo dokładną prognozę do planu chce posiadać. jak sama nazwa mówi "PROGNOZA" opiera się na pewnych przewidywaniach i dopuszcza pewną tolerancję błędu, zatem nie potrzebna jest aż tak szczegółowa analiza terenu.

rzeczoznawca, wyceniając grunty, korzysta nie tylko z danych zawartych w ewidencji gruntów i planie miejscowym, ale również z ksiąg wieczystych i innych źródeł informacji dotyczących wycenianego terenu. poza tym są różne przypadki kiedy wartość działek się obniża, bądz podwyższa np. lokalizacja w strefie zalewowej czy strefie konserwatorskiej, itp. planiści nie mają czasu na tak dokładne analizy.

przed przystąpieniem do przetargu należy sprawdzić w warunkach umowy, czy nie ma nic na ten temat, bo można się nieźle wkopać cenowo, jeśli okaże się, że prognoza ma być wykonana przez ww. specjalistę. :)

pozdrawiam
G.



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 13 gości online