Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / KDW i nieprzekraczalna linia zabudowy w MPZP

KDW i nieprzekraczalna linia zabudowy w MPZP


Obrazek użytkownika Tomsi

By Tomsi - Posted on 04 Grudzień 2013

Witam serdecznie. Jako, że współczuję wszystkim spójności i czytelności przepisów, oraz po bezskutecznym poszukiwaniu informacji na temat zasad jakimi kierują się projektanci MPZP, postanowiłem zapytać Was o kilka kwestii.
Kilka danych. Działka budowlana z dostępem do działki gminnej drogowej, oznaczonej w MPZP jako projektowanej KDW o szerokości w liniach rozgraniczających 6m i jezdnią 4m z nieprzekraczalną linią zabudowy min 6m od lini po stronie południowej działki.(po stronie północnej skarpa o wysokościach od 0,5 do 1,2m.
Przedmiotowa działka przylega w 100% swojej długości(30m) do działki drogowej. (obecnie działka kamienista z K 400.
Moim zdaniem wszystko byłoby Ok gdyby nie fakt, że linia niep.zabudowy nie przechodziła przez istniejące budynki mieszkalne. W 1/3 domu mieszkalnego na sąsiedniej(pierwszej działce od początku(końca projektowanej KDW)) i w połowie(w kalenicy domu na przedmiotowej działce).
Pikanterii ( a może to normalka) dodaje fakt, że projektowana KDW jest na działce gminnej o szerokości 3m na 50% swej długości a reszta na szerokości >6m.
Nawiązując do "ładu przestrzennego" - równoległa istniejąca KDW z 3m jezdnią posiada nieprz.linię zabudowy ale od strony północnej(6m) a od strony południowej znajduje się w granicy działki drogowej i nie przebiega przez żaden stojący przy drodze budynek.
Całość otoczenia to zbocze o spadku ok 30%.
- Pytania moje brzmią.
Czy można projektować KDW 6m na działce 3m?
Czy można projektować nieprz. linię zabudowy przechodzącą przez sąsiednie budynki?
Pozdrawiam.
Dodaję wymiary działki. długość(przy drodze) - 40m szerokość 30m. Do zabudowy nadaje się ze względu na skarpę 20m z 30m szerokości. Tak więc linia nieprz. zabudowy powoduje poważne ograniczenie przy projektowaniu nowego domu na tej samej działce.
Czy taki jest zamysł ustawodawcy a następnie projektanta?

Obrazek użytkownika Damian K

Czy można - można (jak widać na ww. przykładzie). Odnosząc się do dróg to jest to sprawa dosyć elastyczna (różne szerokości przy różnych kategoriach + uwzględnienie obecnej zabudowy + układ obszaru + prognozowane natężenie jakie będzie obsługiwała droga)
Nawiązując do nieprzekraczającej linii zabudowy - widziałem kilka już planów gdzie taka sytuacja ma miejsce, czasem jest to niedopatrzenie (tak samo jak linia rozgraniczająca przeznaczenie terenu) a często też celowe działanie na zasadzie wybrania "mniejszego zła". - Opinia studenta,
pozdrawiam

Obrazek użytkownika duh

Opisujesz dość ciekawa sytuację, z którą, jak wynika z opisu projektant planu raczej słabo (niestety) sobie poradził.
Po pierwsze droga KDW (wewnętrzna) nie jest drogą publiczną więc nie obowiązują jej parametry drogi publicznej (min 10 m dla drogi dojazdowej) a jej minimalna szerokość wynika z przepisów przeciwpożarowych i ogólnie zdrowego rozsądku - droga wewnętrzna nie powinna być w planie miejscowym węższa niż 4-5 m. Projektant przyjął 6 m i powinien włączyć w nią w całości istniejącą, wydzieloną geodezyjnie działkę drogową. Skoro jest to działka gminna, powinien teoretycznie zaprojektować w tym miejscu drogę publiczną (min 10 m) ale jeśli np droga ta obsługuje tylko kilka działek, mógł odstąpić od jej wyznaczania. Inna sprawa, że mając w tym miejscu drogę KDW na działce gminnej, gmina nigdy nie będzie mogła tej drogi wybudować, ponieważ budowa dróg wewnętrznych nie jest zadaniem własnym gminy (jest nim budowa dróg publicznych). Dodatkowo zaprojektowanie drogi 6 metrowej na 3 metrowej działce wymagało by wykupu lub wywłaszczenia tych brakujących 3 metrów, czego gmina na terenie KDW zrobić nie może, więc albo mieszkańcy się skrzykną i w czynie społecznym sobie tą drogę, w porozumieniu z gminą wybudują albo do domu dojeżdżać będą o błocie i wodzie ...
Zatem z punktu widzenia prawnego i projektowego, rozwiązanie zastosowane w planie nie jest niewłaściwe, co nie oznacza że jest przemyślane i rozwiązuje problem dojazdu do działek.
Po drugie, nieprzekraczalną linię zabudowy projektant może wrysować wszędzie, o ile odrębny przepis nie określa minimalnych odległości budynku od jakiegoś obiektu lub terenu - np od drogi publicznej, gdzie w przypadku drogi dojazdowej KDD minimalna odległość linii zabudowy (a właściwie usytuowania budynku na działce) wynosi 6 m od krawędzi jezdni. W takim przypadku projektant nie ma wielkiego wyboru, bo nie może zbliżyć się z linią zabudowy do krawędzi jezdni bliżej niż 6 m, nawet jeśli taka linia przecina istniejące budynki. Osobiście, jeśli taka sytuacja w planie ma miejsce dodaję zapis dopuszczający wykonywanie remontów i przebudowy części obiektów znajdujących się przed linia zabudowy - nadzór prawny nie dopuszcza tylko budowy i rozbudowy istniejących obiektów. Poza tym są jeszcze prawa nabyte, więc skoro jesteś właścicielem budynku na którym w 1/3 wrysowano linię zabudowy to masz prawo go remontować i przebudowywać (stąd pewnie taka a nie inna interpretacja przepisów).
Jeśli chodzi o wrysowywanie linii zabudowy od strony drogi wewnętrzne, to zawsze trzeba rozważyć zasadność jej wprowadzenia: linia zabudowy jako element porządkujący układ zabudowy łatwo może się stać mordercą racjonalnego zagospodarowania działek z nią sąsiadujących, w szczególności gdy są już przy niej istniejące budynki.
W opisanej sytuacji wszystko komplikuje dodatkowo nachylenie stoku, ponieważ 6 metrów w rzucie płaskim planu miejscowego wcale nie oznacza 6 metrów w terenie - zasada trójkąta prostokątnego.
podsumowując i odpowiadając na ostatnie pytanie, projektant ma dość dużą swobodę w operowaniu linia zabudowy, co umożliwia mu ustawodawca zapisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W mojej ocenie, projektant planu popełnił co najmniej 2 błędy: zaprojektował drogę wewnętrzną nie uwzględniając przebiegu istniejącej, gminnej działki drogowej oraz wyznaczył od niej linię zabudowy stosując "na sztywno" przepisy rozporządzenia dotyczące dróg publicznych. Ładu przestrzennego z tego raczej nie ma, ale oczywiście trzeba by to przeanalizować na przykładzie planu miejscowego i konkretnych zapisów.
Pozdrawiam

Obrazek użytkownika Tomsi

Za sprawą WSA, który zakwestionował zapisy MPZP w kwesti oznaczeń min KDW bo z rysunku nie wynika czy to jest KDD czy KDW. WSA unieważnił w części opisowej i rysunkowej MPZP dotyczący min dróg KDW. Nie dziwię się bo czytając Wypis i Wyrys napotykamy na kilka definicji. W legendzie rysunku KDW - Drogi Dojazdowe. W tekście wypisu KDW - tereny dróg gminnych klasy(dojazdowe wewnętrzne). Natomiast w paragrafie 7 KDW - droga wewnętrzna dojazdowa. Proszę zauważyć różnicę w definicjach.
Natomiast w decyzji i zgodzie na lokalizację ogrodzenia czytam,
1/ wyrażam zgodę na lokalizację ogrodzenia działki mojej wzdłuż drogi gminnej działka 123 (...) w odległości 3,00m od osi działki drogowej działka 123.
że (...) w liniach rozgraniczających dla drogi gminnej wewnętrznej KDW działka nr 123 winna wynosić 6,00m.(...)
Gmina zaskarżyła wyrok WSA i w maju tego roku NSA w części przyznał rację Wojewodzie ale niestety brak uzasadnienia wyroku(jeszcze)
Na planie(rysunku) brak jest oznaczeń liczbowych identyfikujących KDW. Tak więc dla projektanta wszystkie drogi to KDW.
Z przeczytanych posiedzeń rady gmina wynika, że rada nie pozostawiła suchej nitki na planistach i chcieli pozwać ich do sądu o zwrot zapłaty za sporządzenie planu.(bez przetargu 2006rok). Teraz jest sporządzany nowy plan i tym razem odbył się przetarg jednak jedynym kryterium jest najniższa cena. Ciekawe co tym razem wymyślą. Bo już z tego aktualnego rysunku wynika że plan jest totalnym bublem bo transformator SN według rysunku stoi nie w tym miejscu co trzeba. Choć różnica wynosi 25 metrów w obrębie jednej działki od 30 lat- to świadczy to o braku rzetelności w jego sporządzeniu. Przemyślę jeszcze to co napisałeś w sprawie inwestycji gminy na drodze KDW. Jednak myślę sobie, że skoro działka jest ich własnością to chyba mogą w nią inwestować.
Zwłaszcza, że jest to jak mniemam uczynione by ówczesny Zakład Energetyczny mógł dojechać do dwunożnego słupa energetycznego pięknie postawionego na samym środku owej działki drogowej czyniąc ją od początku nieprzejezdną. Pozdrawiam i dziękuję za cenne wskazówki.

Obrazek użytkownika duh

I w tym miejscu należy wspomnieć o deregulacji zawodu urbanisty. Skoro takie rzeczy dzieją się w państwie prawa, gdzie to osoby posiadające odpowiednie przygotowanie zawodowe i odpowiedni staż pracy mają prawo projektować przestrzeń popełniając przy tym szkolne błędy, to co będzie się działo gdy projektować będzie mógł każdy kto prowadzi działalność gospodarczą ... Nasuwa się myśl, ze właściwie niewiele się zmieni, nadal będziemy mieć źle sporządzone plany, które mimo że spełniają prawne wymogi, w praktyce stają się bezużytecznym bublem na lata blokując racjonalne zagospodarowywanie terenów. Odpowiedzialności za to i tak nikt nie poniesie, bo sądy koleżeńskie urbanistów zajmują się dampingowymi cenami zamiast planami sporządzonymi niezgodnie ze sztuka zawodową, a kasa za przetarg po prostu trafi do innej kieszeni...

Obrazek użytkownika Tomsi

Jestem w posiadaniu nowych informacji. Otóż studium do właśnie opracowywanego nowego MPZP w części graficznej "kierunków rozwoju" owa droga KDW nie istnieje już a po uchwaleniu tej zmiany droga ta najprawdopodobniej nabierze charakteru drogi gruntowej czyli zgodnie ze stanem faktycznym. Gmina i wszystkie okoliczności wskazują, że nie będzie inewstować w tę "działkę drogową". No i teraz mam dylemat. Bo zgodnie z decyzją o lokalizacji ogrodzenia 3m od osi trzymetrowej działki drogowej w uzasadnieniu zgody(decyzji) powołuje się na Na rozwiązania do tyczące KDW i szerokość pasa drogowego dla tej 3metrowej działki winna wynosić 6m i w zw z powyższym minimalnaż odległość projektowanego ogrodzenia na granicy pasa drogowego wynoszącą min. 3m od osi działki drogowej.
Jaki dylemat? Czy brak odwołania od tej decyzji będzie skutkowało po uchwaleniu nowego planu(ok 3-4 miesięcy). Chciałbym się odwołać do sko bo chcę postawić ogrodzenie w granicy działki ponieważ obecny stan faktyczny jest odmienny od tego istniejącego w rysunkowej teorii. Czy decyzja ta będzie więc obowiązywała w czasie obowiązywania nowego planu?

Obrazek użytkownika duh

Dość pokrętnie wyjaśniłeś sprawę i nie do końca rozumiem sytuację, ale postaram się odpowiedzieć na każdy z tematów.
1. Droga KDW nie została wyznaczona w studium, ponieważ żaden projektant i żadna gmina przy zdrowych zmysłach nie wprowadzi do studium dróg wewnętrznych. Ba, często gminy rezygnują z wprowadzania dróg dojazdowych lub w ogóle nie podają klasy technicznej drogi wskazując tylko gdzie będą projektowane drogi publiczne. W żadnej sposób nie ograniczy to możliwości wprowadzenia takiej drogi do planu miejscowego, o ile gmina w studium nie zakaże sama sobie wyznaczania w planach dróg KDW.
2. Jeżeli w decyzji o warunkach zabudowy masz zapisane odsunięcie się od osi działki drogowej o 3 metry, to nie przeskoczysz tego. Warunki wydanej decyzji WZ może zmienić tylko druga decyzja WZ albo uchwalenie na tym terenie planu miejscowego. Jeśli w planie miejscowym droga KDW nie zostanie wyznaczona, i nie zostaną wprowadzone zapisy zakazujące lokalizacji ogrodzenia w granicy z działką drogową (a raczej nie zostaną) to nikt Ci nie będzie mógł zakazać realizacji ogrodzenia w granicy. Jeśli zostanie wyznaczona droga wewnętrzna KDW, to nie wybudujesz ogrodzenia bliżej istniejącej działki drogowej niż pozwoli Ci na to linia rozgraniczająca teren KDW i teren budowlany na których chcesz postawić chałupę (no chyba ze wpiszą w zasadach zagospodarowania dla terenu KDW dopuszczenie realizacji ogrodzeń).
3. Zauważ, że twoja batalia o wydanie warunków WZ, odwołania, SKO itp a sporządzanie przez gminę planu miejscowego to 2 kompletnie różne procedury administracyjne. Nawet gdybyś się odwołał do SKO i kolegium przychyliło by się do twojej argumentacji, unieważniło wydane warunki zabudowy i dostałbyś (po ponownym zawnioskowaniu) nową decyzję WZ umożliwiającą realizacje ogrodzenia w granicy, to i tak przestanie to obowiązywać w dniu wejścia w życie planu. Skoro więc procedura sporządzenia planu już trwa, radziłbym złożyć stosowny wniosek do projektu (o ile nie minął już termin składania wniosków) lub uwagę do projektu, który zostanie wyłożony do publicznego wglądu.
Jako projektant proponowałbym przeanalizowanie sytuacji nie tylko w odniesieniu do Twojej działki, ale przede wszystkim do całego obszaru, który miała by obsługiwać projektowana droga wewnętrzna - być może 2 metry terenu mniej na Twojej działce nie pogorszą Twojego i Twojej rodziny bytowania, a pozwolą w przyszłości na realizacje drogi o sensownych parametrach obsługującej Twoją i sąsiednie działki. Oczywiście jest to zadanie projektanta, ale niestety nie zawsze zostaje to prawidłowo rozwiązane, a za błędy płaca zawsze końcowi użytkownicy. Mury łatwo się stawia, a potem potrzeba wieku lat trudu, żeby je zburzyć.
Pozdrawiam

Obrazek użytkownika Tomsi

Tak więc nie występowałem o WZ tylko o lokalizację ogrodzenia i zjazdu. Byłem bardzo ciekawy na jakie przepisy/zapisy "urząd" się powoła. Razem z sąsiadką nie jesteśmy zainteresowani budową drogi gdyż z powodu jej nachylenia(zimą lodowisko) mielibyśmy więcej strat niż korzyści.
Tak więc nie będę skarżył tej decyzji do sko gdyż nie ma sensu mieszać powietrza skoro w nowym planie będzie - że nie ma drogi KDW tylko droga gruntowa na działce gminnej.
Nakłady, aby tę drogę wybudować to kosmos z pewnych względów - ekonomicznie nieuzasadnione.(poprzedni władca bujał w obłokach i chciał piękne tereny poszatkować asfaltem. Muszę się dowiedzieć czy obecna decyzja straci swoją moc w chwili uchwalenia nowego planu jeżeli wystąpię ponownie z wnioskami o zjazd z tej drogi, ogrodzenie i nowy wyrys/wypis. Urząd zarobi ponowne 70zł, nie będzie zamieszania i generowania kosztów przez SKO. Tak więc się dzieje.
Dodam ze swej strony, że bardzo wstrzymuję się przed wyrażeniem swojej opinii o tamtych projektantach. Ojjj bardzo.
Dzięki duh.



Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 17 gości.