Jesteś tutajOstatni dzwonek na zmianę struktury własnościowej osób prawnych będących właścicielami ziemi.

Ostatni dzwonek na zmianę struktury własnościowej osób prawnych będących właścicielami ziemi.


adwokat Jagoda Guzik, KKLW

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, przyjęta ostatecznie przez Sejm dnia 14 kwietnia 2016 r., wejdzie w życie dnia 30 kwietnia 2016 r. Niewiele czasu pozostało więc inwestorom, którzy chcieliby zapewnić sobie elastyczny obrót udziałami lub akcjami w spółkach, będących właścicielami nieruchomości rolnych.

Istota nowej ustawy nie sprowadza się wyłącznie do zamrożenia obrotu nieruchomościami rolnymi należącymi do Państwa (co zostało ujęte w tytule ustawy). Szereg jej przepisów stanowi bowiem nowelizację ustaw już istniejących (Kodeksu cywilnego, ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa i in.). Z punktu widzenia inwestorów istotna jest przede wszystkim nowela przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Dotknie ona nie tylko te osoby prawne, które zamierzały zbyć lub nabyć nieruchomość rolną, ale także inwestorów posiadających udziały lub akcje w spółkach, w których w skład aktywów wchodzą takie nieruchomości.

Uchwalona regulacja, ograniczająca obrót nieruchomościami rolnymi poprzez zmianę UKUR, odnosi się do nieruchomości rolnych, a więc nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, przy czym z definicji tej wyłączeniu podlegają nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
 
Ustawodawca przewidział przypadki wyłączenia spod działania ustawy. Po pierwsze,  autonomicznej regulacji podlegają nieruchomości rolne państwowe – wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Ponadto, znowelizowanej UKUR nie stosuje się do nieruchomości rolnych, których powierzchnia wynosi mniej niż 0,3 ha.
Jak wynika z przepisów przejściowych, nowela nie znajdzie zastosowania do nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 30.04.2016 r.) w ostatecznych decyzjach WZ przeznaczone są na cele inne niż rolne. Ustawodawca zdecydował również, że nowych przepisów nie zastosuje się do gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy, zajęte będą pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
Ustawa przyjmuje jako zasadę, iż nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Od przedmiotowej zasady przewidziano wąski, zamknięty katalog wyjątków podmiotowych i przedmiotowych. Dodatkowo, nabycie nieruchomości rolnej będzie możliwe za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, wydawaną w formie decyzji administracyjnej, na wniosek m.in. zbywcy nieruchomości rolnej.
 
Reglamentacja nabycia nieruchomości rolnych odnosi się do wszystkich zdarzeń prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej, dokonanych w oparciu o czynności prawne, orzeczenia sądów i organów administracji publicznej lub inne. W tym celu ustawodawca posługuje się dwoma instrumentami prawnymi: prawem pierwokupu – w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych, oraz uprawnieniem do złożenia przez ANR działającą w imieniu Skarbu Państwa oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej rynkowej wartości – czyli tzw. prawem odkupu – w przypadku innych zdarzeń prawnych, przy których dochodzi do nabycia nieruchomości.
 
W stosunku do poprzedniej regulacji warto odnotować, że zakres działania powyższych instrumentów uległ rozszerzeniu o stosunki właścicielskie w spółkach prawa handlowego.
 
Z punktu widzenia inwestora, istotną nowością jest natomiast wprowadzenie do UKUR ustawowego prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, przysługującego ANR działającej na rzecz Skarbu Państwa. Tym sposobem, nowelizacja dotyka nie tylko bezpośrednio transakcji nieruchomościowych, ale wpływa również na obrót udziałami lub akcjami właścicieli spółek, legitymujących się prawem własności nieruchomości rolnych. Pierwokup nie zadziała jednak w przypadku zbywania akcji spółek giełdowych, jak również zbywania udziałów i akcji na rzecz osoby bliskiej, a więc: zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka oraz osób przysposabiających i przysposobionych.
 
Zwrócić należy jednak uwagę, że wyżej opisany pierwokup nie będzie przysługiwał ANR w stosunku do udziałów lub akcji spółek, którym przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości rolnych. Ustawowy nakaz odpowiedniego stosowania przepisów ustawy odnosi się do nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej (art. 2c ustawy nowelizującej). Tymczasem w przypadku prawa pierwokupu względem operacji na udziałach i akcjach, nie zachodzi nabycie nieruchomości rolnej w rozumieniu UKUR, zaś przedmiotowe uprawnienie zostało powiązane wprost w ustawie ze spółkami, będącymi właścicielami nieruchomości rolnych. Gdyby było inaczej, tj. gdyby definicja nabycia nieruchomości rolnej wprowadzona ustawą nowelizującą dotyczyła nabycia sensu largo, a więc również pośredniego nabycia nieruchomości poprzez nabycie udziałów lub akcji, regulacja dotycząca prawa pierwokupu ANR w powyższym zakresie byłaby zbędna, tym bardziej, że należałoby wówczas uznać, że wyłącznym nabywcą takich udziałów lub akcji mógłby być rolnik indywidualny. Nie taka jednak była intencja ustawodawcy, co wynika z całokształtu przepisów ustawy.
 
Profesjonalni doradcy prawni zauważyli już sposób na uniknięcie reżimu ustawowego UKUR w stosunku do prawa własności nieruchomości rolnych, pozwalający na obrót nieruchomością rolną bez ustawowych ograniczeń, poprzez transakcje pośrednie – obrotu udziałami lub akcjami spółek dominujących, będących dopiero udziałowcami lub akcjonariuszami spółek posiadających nieruchomości rolne. Na skorzystanie z możliwości utworzenia struktury powiązań kapitałowych  (spółka dominująca – spółka zależna) inwestorzy mają jednak czas wyłącznie do dnia 30 kwietnia 2016 r.
 
Nowa regulacja dotyka również spółki osobowe. W przypadku zmiany wspólnika w takiej spółce lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, ANR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Warto zwrócić uwagę, że z uwagi na zmienność wspólników spółek osobowych, ustawa daje ANR potężny instrument do ingerowania we własność nieruchomości rolnych, o ile wymiana wspólnika nie następuje na osobę jemu bliską lub w przypadku przystąpienia nowego wspólnika – osoby bliskiej któremukolwiek wspólnikowi.
 
Na marginesie wskazać można, iż mocą nowej ustawy, wyeliminowano również z obrotu uchwaloną dnia 5 sierpnia 2015 r. przez poprzedni rząd nową ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która miała wejść w życie dnia 1 maja 2016 r.
 
Your rating: None Average: 5 (4 votes)


Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 25 gości.