Jesteś tutajForums / Pomoc dla inwestora / Problem z WZ

Problem z WZ


ESI71's picture

By ESI71 - Posted on 19 luty 2010

Witam
Kupiliśmy z żoną działkę, która powstała w wyniku podziału kawałka pola na sześć działek i drogę dojazdową. Poprzednia właścicielka otrzymała decyzję o warunkach zabudowy na całą działkę (budowa sześciu domów jednorodzinnych).
W związku z tym, że niektóre zapisy tej decyzji nam nie odpowiadały, w dniu dzisiejszym pojechaliśmy z żoną do gminy, aby złożyć wniosek o warunki zabudowy już tylko dla naszej wydzielonej działki. Pani urzędnik poinformowała nas, że nie możemy złożyć nowego wniosku, ponieważ na ten teren została już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Jedyne to, co możemy zrobić, to przepisać tę decyzję na naszą działkę i ewentualnie po przeniesieniu tych warunków wystąpić o zmianę tych, które nam nie odpowiadają.
Chodzi nam o następujące zapisy z tej decyzji:
- kalenica główna budynku równoległa do drogi – nie jest sprecyzowane, do której czy do istniejącej czy też do nowo wydzielonej drogi (urzędniczka twierdzi, że do istniejącej tzn. domy będą musiały mieć kalenicę główną prostopadłą do drogi dojazdowej - prawie w ogóle nie ma takich projektów a jak są, to nam nie odpowiadają)
- szerokość elewacji frontowej nie może przekroczyć 12 m +- 20% - daje to maksimum 14,4 m - jest to trochę za mało na dom z garażem jednostanowiskowym dostawianym do bryły domu, nie mówiąc już o dwustanowiskowym;
-zasilanie w energię cieplną z indywidualnych niskoemisyjnych źródeł ciepła z wykorzystaniem ekologicznych nośników energii ( energia elektryczna, gaz, olej opałowy o niskiej zawartości siarki itp.) – czy zapis ten uniemożliwia budowę kotłowni na ekogroszek? (na gaz z sieci nie ma co liczyć w najbliższej przyszłości)
- odprowadzenie ścieków do szczelnego zbiornika bez możliwości odprowadzenia oczyszczonych ścieków do gruntu – wyklucza to chyba budowę przydomowej oczyszczalni ścieków;
Ponieważ nie wiedzieliśmy, co mamy zrobić, daliśmy wiarę urzędniczce i wystąpiliśmy z wnioskiem o przeniesienie tych warunków na naszą działkę.
Proszę o pomoc, co dalej zrobić, aby jednak zmienić te zapisy, które nam nie odpowiadają.

Filip Sokołowski's picture

Kiedy decyzja zostanie przepisana na Państwa mogą Państwo wystąpić o zmianę tych warunków. Natomiast co do warunków, które Państwu nie odpowiadają proszę podać bliższe szczegóły:

1. Kierunek kalenicy - czy w sąsiedztwie, przy tej samej drodze (istniejącej drodze) zlokalizowane są budynki, które mają kalenice skierowaną równolegle do drogi, czy wszystkie skierowane są prostopadle?

2. Szerokość elewacji frontowej - jaką szerokość ma sama działka?

3. Ekogroszek zalicza się do paliw ekologicznych,

4. Niektóre gminy wykluczają możliwość budowy przydomowych oczyszczalni, niejmniej jednak proszę spróbować wpisać we wniosku o zmianę warunków, że chcą Państwo taki sposób odprowadzenia ścieków.

Proszę pamiętać, że im bardziej precyzyjnie opiszą Państwo to czego oczekują, tym większa szansa, że otrzymają Państwo satysfakcjonującą Państwa decyzje. Bardzo często taki wniosek nie jest realizowany przez samą gminę, tylko przez urbanistę współpracującego z gminą. Dlatego ważne jest, żeby dokładnie opisać swoje postulaty, dobrze jest załączyć też swój szkic.

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

ESI71's picture

Ad. 1 W chwili obecnej domy dookoła mają kalenice na wszelkie możliwe sposoby, niektóre równolegle niektóre prostopadle do istniejącej drogi.

Ad. 2 Działka ma 40 m szerokości i 50 długości.

A czy urzędniczka faktycznie nie mogła od nas przyjąć teraz wniosku o nowe WZ, które były dość szczegółowo opisane w tym wniosku?

Dziękuję Panu za poświęcony czas.

Filip Sokołowski's picture

Ad. 1 To nie widzę powodu, dla którego mieliby się upierać przy prostopadłym ułożeniu kalenicy. Być może poprzedni wnioskodawca wnioskował o takie ułożenie,

Ad.2 Z analizy sąsiedniego zagospodarowania bierze się średnią +/- 20 proc. Ale jeśli to jest kwestia 2-3 m proszę spróbować zaznaczyć we wniosku, że taka szerokość Państwa interesuje. Problem byłby gdyby działka była wąska i nie dawała możliwości zachowania przewidzianych prawem odległości od działek sąsiednich,

O zmianę warunków może ubiegać się tylko osoba, na którą te warunki zostały wydane, a dwóch decyzji na 1 działkę nie może być, więc przepisanie warunków na Państwa i zmiana ich jest jedynym wyjściem.

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

AnetaCh's picture

Zgodnie z art.63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowniu przestrzennym "W odniesieniu do tego samego terenu decyzję wz można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy...". Na potwierdzenie przytoczę komentarz Pana Zygmunta Niewiadomskiego z 2009 roku do niniejszej ustawy "O ustalenie warunków zabudowy do tego samego terenu można złożyć nieograniczoną przez żadną normę prawną liczbę wniosków. (...) Uzyskanie decyzji przez jednego wnioskodawcę nie wstrzymuje możliwości wnioskowania przez inne podmioty o ustalenie warunków zabudowy danego terenu, także jeśli jest to ten sam typ inwestycji". W związku z powyższym, na dany teren może zostać wydana więcej niż jedna decyzja o warunkach zabudowy.

Filip Sokołowski's picture

No tak ale ESI71 chce inne warunki. Sądzi Pani, że jak 3 wnioskodawców wystąpi o warunki na tą samą działke, to każdy z nich otrzyma inne?

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

AnetaCh's picture

Urbanista lub architekt sporządzając projekt decyzji o wz jest zobowiązany treścią wniosku oraz, oczywiście, analizą sąsiedniego terenu, w związku z tym jeżeli w terenie analizowanym występują parametry zabudowy, o które wnioskuje inwestor, nie ma podstawy aby odmówić mu wnioskowanych warunków zabudowy. Ponownie przytoczę Niewiadomskiego "...dopuszczalne jest toczenie się równolegle kilku postępowań odnośnie do tego (samego) obszaru, i w konsekwencji wydanie decyzji dotyczącej tego samego rodzaju inwestycji wielu wnioskodawcom".

Filip Sokołowski's picture

Teoretycznie jest to możliwe, praktycznie, wg moich doświadczeń, to się nie zdarza. Poza tym nie wiemy co w tym wypadku wyszło w analizie, więc trudno oceniać tę sytuację na zasadzię co by mogło być gdyby. Druga kwestia jest taka, że urzędik w gminie wymaga przepisania decyzji, więc walka z nim, wydaje mi się zajmie nam dłużej niż faktyczne przepisanie i zmiana warunków. Dlatego realnie podchodząc do sprawy ja bym wybrał drogę przepisania warunków.

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

AnetaCh's picture

Według moich doświadczeń - zdarza się. Chciałam tylko zwrócić uwagę na fakt, że możliwe jest złożenie nowego wniosku o wz, w sytuacji gdy na dany obszar została już wydana decyzja o wz :).

wenge's picture

O tym mówi art. 63 ust.1 Ustawy i zgodnie z moją wiedzą tak się często dzieje.

Można wydać więcej niż jedną decyzję o warunkach zabudowy do jednej działki.

Nie ma podstaw prawnych by odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy podając za powód, że na daną działkę została już wydana jedna (inna) decyzja o warunkach zabudowy.

Jeżeli Ustawa (art. 63 ust.1) pozwala w odniesieniu do tego samego terenu, na wydanie decyzji więcej niż jednemu wnioskodawcy, należy założyć, że składane wnioski różnych wnioskodawców będą różne (dotyczyły różnej funkcji czy parametrów zabudowy). W związku z tym wydane decyzje o warunkach zabudowy będą mogły się różnić od siebie, co nie stoi w sprzeczności z tym, że wszystkie będą mogły spełniać parametry analizowanego sąsiedztwa.
Prawo do skonsumowania tej decyzji (uzyskanie pozwolenia na budowę i budowę) posiada właściciel działki po spełnieniu wymogów Prawa budowlanego.

Prof. Niewiadomski jasno to potwierdza w Komentarzu z 2006 r. do Ustawy:
„Przepis art. 63 ust. 1 stanowi możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do nieograniczonej liczby wnioskodawców, a ustalenie warunków zabudowy do tego samego terenu można złożyć nieograniczona przez żadną normę prawną liczbę wniosk6w. W związku z tym dopuszczalne jest toczenie się równolegle kilku postępowań odnośnie do tego obszaru, i w konsekwencji wydanie decyzji dotyczącej tego samego rodzaju inwestycji wielu wnioskodawcom. Uzyskanie decyzji przez jednego wnioskodawcę nie wstrzymuje możliwości wnioskowania przez inne podmioty o ustalenie warunków zabudowy danego terenu, także, jeśli jest to ten sam typ inwestycji. Co więcej, wnioskodawca, który już uzyskał warunki zabudowy, może, po raz kolejny, złożyć wniosek odnośnie do tego samego obszaru, ale tylko pod warunkiem, ze przedmiotem wniosku jest inna inwestycja.(…)
Powyższe rozwiązanie wiąże się z faktem, ze adresat decyzji nie musi się legitymować prawem do nieruchomości. Prawo to badane jest dopiero przy ubieganiu się o pozwolenie na budowę. Decyzja stwierdza dopuszczalność, z punktu widzenia przepisów prawa, określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego wobec wskazanego terenu, nie przesądza natomiast możliwości realizacji inwestycji. Do tego jest potrzebne prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i spełnienie innych wymogów przewidzianych w Prawie budowlanym.”

Maciej Hermanowski's picture

Nie kumam facet chce praktycznej rady, a wszyscy wiemy doskonale, że czasem teoria z praktyką w parze nie idą. Każesz iść facetowi do urzędnika i powiedzieć mu - bo Pan Niewiadomski tak interpretuje ten przepis i koniec. ESI71 jasno powiedział, że urzędnik kazał mu wstąpić o przepisanie warunków, takie przepisanie to chwila i zaoszczędza głupiego sporu, który poza stratą energii pewnie do niczego nie zaprowadzi. Ok że art. 63, ok że Pani Niewiadomski, ale zejdzmy na ziemię i zastanówmy się jak najszybciej problem rozwiązać. Powtarzanie po sobie, że art. 63 to i to tak naprawdę nie rozwiązuje nam problemu. Ja pisałem decyzje chyba z 4 lata i nie zdarzyło mi się, żebym na jedną działkę wydał 3 różne warunki. Właściwie to nigdy nie miałem takiego przypadku, każdy warunki przepisywał.

Adam Rodziewicz's picture

Dlaczego nie może być dwóch decyzji na jedną działkę? Znam przypadek wydania dwóch decyzji na tą samą działkę, gdzie niezależni wnioskujący starali się o różne funkcje i otrzymali je, a więc zdarza się i w praktyce.

Czy nie ma czasem zapisów o utracie ważności wszystkich WZ w chwili wydania pozwolenia na budowę na którąś z wydanych?

Sporo na ten temat już tu napisano. Złożyć wniosek i poczekać na odmowę z uzasadnieniem, ze nie może być dwóch decyzji, a potem do SKO albo przyjąć drogę opisana powyzej i potem składać wniosek o zmianę WZki.

relison's picture

Witam
Nie do końca rozumiem skąd podejście, że nie mogą być wydane dwóch DWZ na jedną działkę? Przecież ten na kogo zostały wydane pierwsze może nie wyrazić zgody na ich przeniesienie (do czego ma pełne prawo) i co wtedy powie Pani urzędnik??

Poza tym urząd nie ma prawa odmówić przyjęcia jakiegokolwiek wniosku i musi się do niego ustosunkować i tak jak pisze Pan poniżej jeśli jako powód odmowy napiszą że jest już decyzja inna wydana na tą działkę to SKO uchyli im taką odmowę bez otwierania koperty z odwołaniem;)

Co do szerokości elewacji to proponuję dowiedzieć się w starostwie jakie podejście jest u nich do definicji elewacji frontowej bo znane mi są przypadki gdy np. garaż o szerokości 3m cofnięty o więcej niż 3m od linii zabudowy nie jest wliczany do szerokości elewacji, jak i takie gdzie za elewacje frontową bierze się wszystko co widać od ulicy nawet jeśli jest cofnięte 10m wgłąb od linii zabudowy.

Filip Sokołowski's picture

Tak przyznaję rację, mój błąd...pozostaje tylko kwestia czy pójście drogą wskazaną przez urzędnika nie skróci całej sprawy.

Pozdrawiam

FS

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

relison's picture

A to już inna para kaloszy.;)
Jeśli jest możliwość przeniesienia i szybkiej zmiany to głupio byłoby z niej nie skorzystać...
Niestety w tym kraju przepisy swoje, a życie swoje...

Pelag's picture

„ kalenica główna budynku równoległa do drogi – nie jest sprecyzowane, do której czy do istniejącej czy też do nowo wydzielonej drogi (urzędniczka twierdzi, że do istniejącej tzn. domy będą musiały mieć kalenicę główną prostopadłą do drogi dojazdowej - prawie w ogóle nie ma takich projektów a jak są, to nam nie odpowiadają)”
„1. Kierunek kalenicy - czy w sąsiedztwie, przy tej samej drodze (istniejącej drodze) zlokalizowane są budynki, które mają kalenice skierowaną równolegle do drogi, czy wszystkie skierowane są prostopadle?”
Interesuje mnie pojęcie kalenicy głównej w stosunku do drogi dojazdowej… proszę o podstawę prawną, która wyjaśnia, stosunek kalenicy do drogi dojazdowej (istniejącej czy projektowanej?)

Filip Sokołowski's picture

Nie ma takiej podstawy prawnej. Kierunek kalenicy powinien być określony dokładnie ze wzskazaniem do jakiej drogi (jeśli występują dwie). Ten kierunek powinien być ustalony w nawiązaniu do sąsiedniej zabudowy.

A co do urzędniczki to była z urzedu gminy czy ze starostwa? Pozwolenie na budowę wydawane jest w starostwie, więc ich zdanie ma w tej sytuacji większe znaczenie, choć dla mnie to jest po pirewsze brak precyzji w ustaleniach decyzji, a po drugie nadinterpretacja. Zawsze można wystąpić o zmianę tej decyzji, ale proszę zwrócić uwagę jak jest usytuowana kalenica w sąsiedztwie.

Pozdrawiam

FS

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info

Pelag's picture

"Ten kierunek powinien być ustalony w nawiązaniu do sąsiedniej zabudowy" z czego to wynika? Bo ciężko jest przekonać urzędnika do czegoś co nie ma podstawy prawnej... nie wiem czy dobrze Pan rozumie, ale tak to właśnie jest w urzędzie.

Filip Sokołowski's picture

Wynika to z par.8 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podaję link do tego rozporządzenia: isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet

Współzałożyciel Portalu Urbanistyka.Info
Kontakt:
tel. +48 608-292-492
e-mail: fsokolowski@urbanistyka.info



Nawigacja

Aktywni użytkownicy

Aktualnie jest 0 użytkowników i 5 gości online