Jesteś tutajForums / Urbanistyka w praktyce / Prognoza skutków finansowych mpzp - odpowiedzialność zawodowa

Prognoza skutków finansowych mpzp - odpowiedzialność zawodowa


Obrazek użytkownika JanBorys1980

By JanBorys1980 - Posted on 07 Czerwiec 2017

W wielu gminach wciąż obserwuję, że prognozy skutków finansowych uchwalenia mpzp sporządzane są przez osoby niebędące rzeczoznawcami majątkowymi. Jak wskazują wyroki, różnego rodzaju opinie, kontrole NIK-u, jest to działanie niezgodne z prawem. Bez względu na to, w jakim stopniu sporządzenie prognozy skutków finansowych uchwalenia mpzp wpływa na jego ważność zastanawia mnie kwestia odpowiedzialności karnej osoby sporządzającej takie opracowanie.

Na pewno mogą mieć tutaj zastosowanie przepisy dotyczące zwalczania nieuczciwej konkurencji. Jest jednak przepis w ustawie o gospodarce nieruchomości, który stanowi, że kto prowadzi bez uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, podlega karze aresztu, ograniczeniu wolności albo grzywny.

Jest jeszcze aspekt obowiązku posiadania OC przez osoby prowadzące działalność w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego. W rozporządzeniu regulującym tę kwestię jest wskazany artykuł ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi zgodnie z wyrokami podstawę do sporządzania prognoz skutków finansowych przez rzeczoznawców majątkowych. Pojawia się więc pytanie ile osób sporządzających takie prognozy niebędące rzeczoznawcami majątkowymi posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej, które jest w tym przypadku obowiązkowe. Obecnie trwają prace legislacyjne mające na celu nałożenie kar do ok. 20 tys. zł za brak OC rzeczoznawcy majątkowego.

Dziwi mnie również postawa gmin i urzędów wojewódzkich, które są dość bierne w tej kwestii. Uważam, że jest to nie do końca uczciwe, że startując w przetargu niektórzy nie uwzględniają udziału w zespole projektowym rzeczoznawcy majątkowego podczas gdy inni zgodnie z wymogami prawa wręcz przeciwnie.

Na koniec chciałbym dodać, że wcale nie jest rzadkością, że prognozy skutków finansowych mpzp nie są w ogóle podpisane. A tego gminy czy urzędy wojewódzkie nie powinny już zupełnie tolerować.

Obrazek użytkownika Piotr F

Niech zgadnę, Pan jest rzeczoznawcą:) Ps. rzeczoznawstwo majątkowe a prognozowanie finansowe to są dwie różne sprawy. W innym razie wszyscy analitycy finansowi musieli by być rzeczoznawcami. Proszę podać konkretny wyrok, to będziemy mogli podyskutować.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

1. II SA/Rz 888/08 - Wyrok WSA w Rzeszowie

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/95C8BE7C82

2. II OSK 1587/13 - Wyrok NSA

http://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/4D29E6E270

3. II SA/Wr 461/13

http://www.lexlege.pl/orzeczenie/142558/ii-sa-wr-461-13-wyrok-wojewodzki...

4. Artykuł Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych

https://pfsrm.pl/aktualnosci/item/146-prognozy-skutkow-finansowych-uchwa...

5. Opinia prawna

http://prawodlasamorzadu.pl/2015.07.27-prognoza-skutkow-finansowych-uchw...

6. Rozporządzenie w sprawie obowiązkowego OC również dla czynności wymienionych w art. 173 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (czyli skutków finansowych uchwalenia mpzp).

http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20130001620

Co do Pańskiego komentarza. Czy prognozowanie finansowane w odniesieniu do tematyki zastrzeżonej wyłącznie dla rzeczoznawcy majątkowego to są dwie różne sprawy? Nie sądzę. Jakie jest doświadczenie analityka finansowego w kwestii wyliczania opłat adiacenckich, planistycznych, odszkodowań za spadek wartości nieruchomości czy kosztów wywłaszczeń, skoro (co do tego nie może mieć Pan wątpliwości) nie jest w żadnym stopniu uprawniony?

Obrazek użytkownika Piotr F

Czyli jest Pan tym rzeczoznawcą czy nie? Proszę od razu może podać do siebie namiary i przedstawić ofertę, a nie tak się Pan czai:)
Wyroki, które Pan przytoczył dotyczą bardzo specyficznych inwestycji jakim są elektrownie wiatrowe. Ocena skutków finansowych realizacji planu pod takie inwestycje miała kluczowe znaczenie. Robiąc takiego typu plany również korzystałem z usług rzeczoznawcy. Nikt natomiast nie będzie brał rzeczoznawcy do zmiany planu na kilka działek, gdzie przedmiotem zmiany jest ujednolicenie parametrów zabudowy bez zmiany przeznaczenia tych działek. Proszę jeszcze wziąć pod uwagę kwoty przetargowe - nie wiem czy chciałby Pan robić prognozę finansową za 300zł (bo tyle realnie mógłbym Panu za nią zapłacić, biorąc pod uwagę mój zarobek).
Z tego co mi wiadomo, a mam dużą wiedzę na temat funkcjonowania naszego środowiska, to większość urbanistów wykonuje te prognozy sama, z ww. powodów, a wyroków w tej sprawie jest jak na lekarstwo i dotyczą one inwestycji trudnych, żeby nie powiedzieć kontrowersyjnych.
Zamiast straszyć tu gminy to proszę zainwestować w porządną reklamę, na pewno odniesie ona większy skutek.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Nie ma w tej dyskusji żadnego znaczenia czy jestem rzeczoznawcą majątkowym. Nie ma też dużego znaczenia jakiego planu dotyczyły wymienione przeze mnie wyroki. Najważniejsze jest jednak wskazanie, że to jednak tylko rzeczoznawcy mogą sporządzać prognozę skutków finansowych.

Zwrócił Pan jednak uwagę na aspekt, który również sam poruszyłem. A więc nieuczciwą konkurencję. Jeśli zaniża Pan ceny przetargu na opracowanie planu nie uwzględniając w zespole projektowym rzeczoznawcy majątkowego i szacuje koszt sporządzenia prognozy finansowej na 300 zł, a w przetargu startuje również osoba/firma, która zgodnie z wyrokami sądowymi uwzględnia rzeczoznawcę majątkowego, to jest to działanie na szkodę rynku. Pominę już taką kwestię, że koszty samego pozyskania danych transakcyjnych z okresu 2 lat to jest ok. 200 zł. Sama analiza rynku też zajmuje trochę czasu, a bez niej nie wyobrażam sobie, że ktoś może określać opłatę planistyczną, adiacencką koszty nabycia nieruchomości przez gminę itp.

Czy dla małych planów może być inaczej? Dla przykładu proszę zapoznać się z dość znaną sprawą pozwania miasta Poznań na kilkadziesiąt milionów złotych. Chodziło o zmianę przeznaczenia chyba jednej działki. Kwota ta o ile pamiętam nie była uwzględniona w prognozie skutków finansowych mpzp. Ostatecznie odszkodowanie wyniosło ok. 19 mln zł.

Zdaje sobie sprawę, że wielu urbanistów samemu sporządzają prognozę skutków finansowych, tylko dlaczego bez obowiązkowego ubezpieczenia OC?

Swoją drogą, z Pańskiej wypowiedzi wynika, że urbaniści są niezwykle wrażliwi na kwestię własnych uprawnień, ale cudze ich nie za bardzo interesują.

Obrazek użytkownika Piotr F

Ma znaczenie, bo jako rzeczoznawca widzi Pan tylko jedną stronę problemu. Ceny rynkowe są niskie - za niskie. Pan wymienia swoje koszty, ja mogę wymienić swoje. Ale jakie to ma znaczenie, jak cena w 99% jest jedynym kryterium wyboru wykonawcy. Kto o tym decyduje? Gminy. Czemu w przetargach nie jest jasno określone, że w zespole musi być uprawniony rzeczoznawca? Skoro to jest wymóg prawny to powinien być przez gminy jasno stosowany.
Chce Pan wygrać, musi się Pan dostosować. A żeby się dostosować trzeba szukać oszczędności. Chciałbym móc utrzymać zespół specjalistów z różnych dziedzin, w tym rzeczoznawców, ale po prostu mnie na to nie stać. I proszę mi nie mówić o nieuczciwej konkurencji i sztucznym zaniżaniu cen, ja mówię o cenach rynkowych.
Ps. jako urbanista chciałem się ubezpieczyć - kilka towarzystw ubezpieczeniowych nie znalazło dla mnie odpowiedniej oferty.

Myślę, że Pana interpretacja znaczenia prognozy finansowej jest znacząco przesadzona. Poniżej kilka ciekawych tez z wyroków sądów:

"Prognoza skutków finansowych pełni funkcję informacyjną i nie przesądza o ograniczeniu wysokości odszkodowania w przyszłości, o które wnioskowałby uprawniony podmiot w trybie art. 36 u.p.z.p. Nawet błędne wyliczenie w prognozie skutków finansowych, dotyczące odszkodowań, nie stanowi okoliczności dyskwalifikującej uchwałę w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyliczenia hipotetyczne wartości przedstawione w prognozie, nie stanowią elementu objętego zasadą procedury planistycznej." II SA/Op 114/12

" Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu nie jest załącznikiem do planu, lecz do projektu planu przedkładanego radzie gminy do uchwalenia. Prognoza ta nie ma charakteru wiążącego, normatywnego, pełni jedynie funkcję analizy ekonomicznej. Nie podlega ona opiniowaniu i uzgadnianiu przez właściwe organy zgodnie z art. 17 pkt 6 i 7 powołanej ustawy." IV SA/Wa 2064/06

"Prognoza skutków finansowych nie jest załącznikiem do projektu planu wykładanym do publicznego wglądu i dyskusji, a przedkładana jest radzie gminy przy zwracaniu się o uchwalenie danego planu. Pełni ona funkcję analizy ekonomicznej" II SA/Bk 293/10

Wobec powyższego należy uznać, że trochę Pan przesadził z tym OC. Rzeczoznawca jest potrzebny na etapie sprzedaży działki i ustalania faktycznej jej wartości. Plan ustala jedynie procentowo rentę planistyczną.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Może powinien być zapisany w przetargach wymóg sporządzania prognoz skutków finansowych mpzp przez rzeczoznawców majątkowych. W części gmin tak jest. Może jest tu na forum pracownik jakiejś gminy, który wypowie się w tym temacie. Ale… wymóg ten, co już Panu wyartykułowałem, wynika z przepisów obowiązujących w naszym kraju (jest to potwierdzone nawet w komentarzu do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prof. Niewiadomskiego). Pan jako urbanista ma obowiązek sporządzić plan miejscowy zgodnie z przepisami prawa, a nie z uchybieniem przepisów narażając gminę na jego uchylenie. Wygrywając przetarg zobowiązuje się Pan do tego. Bez względu na to, jaką da Pan cenę.

Proszę mi wierzyć, że gdyby respektował Pan oraz inni urbaniści wymóg sporządzania prognozy przez rzeczoznawcę majątkowego nic byście na tym nie stracili. Wręcz przeciwnie, podniosłoby to rangę planu miejscowego, a gminy miałyby świadomość, że sporządzenie planu miejscowego musi uwzględniać jeszcze pracę rzeczoznawcy. A tak przyzwyczajacie gminy, że plan to w sumie nic nieznaczący dokument, który nie wymaga kosztów i pracy. Jeśli jest Pan w stanie zapłacić rzeczoznawcy majątkowemu 300 zł za sporządzenie prognozy finansowej to wolę już się nie zastanawiać, na czym Pan jeszcze oszczędza.

Kwestia ubezpieczenia OC to też nie kaprys. Jest ono obowiązkowe dla rzeczoznawców majątkowych przy wykonywania czynności związanych ze sporządzaniem prognoz skutków finansowych mpzp. Pan sporządzając prognozy skutków finansowych musi mieć ubezpieczenie. W związku z tym, że nie jest Pan rzeczoznawcą majątkowym nikt jednak Panu tego ubezpieczenia nie da. Co więcej w lipcu mają wejść kary za brak obowiązkowego OC dla osób prowadzących działalność zawodową z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego (napisałem wcześniej, że 20 tys. zł, ale chyba będzie to 50 tys. zł).

Obrazek użytkownika Piotr F

O jakich przepisach Pan mówi? Przytacza Pan orzeczenia, które dotyczą konkretnych przypadków. Nie odniósł się Pan do wyroków, które ja przytoczyłem, z których jasno wynika, że nawet błędna wyliczenia w prognozie finansowej nie stanowią podstawy do zaskarżenia planu. Uczepił się Pan 300zł, które przytoczyłem jako przykład, oceniając moją praktykę. To jest błędna ocena mojego doświadczenia, ale co Pan może o tym wiedzieć.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Proszę spojrzeć jeszcze raz na to co Panu napisałem. Przytoczyłem trzy wyroki, dwie opinie prawne - jedną Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych i drugą niezależną. Ponadto wskazałem podstawy prawne obowiązkowego OC oraz komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym prof. Niewiadomskiego. Wynika z nich jednoznacznie, że prognozę skutków finansowych uchwalenia mpzp musi sporządzać rzeczoznawca majątkowy. Co więcej Pan chce? Proszę wykazać, że jest tam nieprawda.

Pan z kolei pisze o innej rzeczy. Czy sporządzenie prognozy skutków finansowych mpzp przez osobę niebędącą rzeczoznawcą majątkowym powoduje uchylenie planu? Być może nie. Być może też nie trzeba być urbanistą, żeby sporządzać plan miejscowy. Może niebycie urbanistą nie powoduje nieważności planu miejscowego. Zawsze to jakaś oszczędność? Aczkolwiek w mojej ocenie osoba sporządzająca prognozę skutków finansowych mpzp bez uprawnień podlega takiej samej karze jak rzeczoznawca majątkowych wykonujący działalność zawodową bez uprawnień. Co więcej bez obowiązkowego OC. Gmina może zarzucić projektantowi zrealizowanie umowy z naruszeniem prawa i zażądać odszkodowania w procesie cywilnym.

Może włączy się do dyskusji ktoś z gminy lub urzędu wojewódzkiego, dlaczego przymykają na te sprawę oko.

Swoją drogą gdybym miał zaskarżać plan miejscowy to z pewności rozpocząłbym od wątku prognozy. A może właśnie w kolejnym wyroku zostanie wykazane, że prognoza finansowa ma wpływ na decyzje radnych i wpływa na legalność planu.

PS. Tak uczepiłem się tych 300 zł. Przypuśćmy, że chciałbym zarobić z prognoz 30 tys. zł. Musiałbym otrzymać od Pana zlecenie na opracowanie 100 takich prognoz (wiem nierealne). Licząc, że dni pracujących jest 250 w roku, a standardowy urlop wynosi 26 dni. Musiałbym niemal co 2 dni oddawać Panu gotową prognozę. Nie sądzę jednak, abym w tym czasie mógł zajmować się czymś innym. A teraz proszę sobie uzmysłowić, że moje koszty działalności to właśnie ok. 30 tyś. zł rocznie (zus, OBOWIĄZKOWE OC, szkolenia, lokal, samochód itp.). Czyli zarobiłbym na zleceniu od Pana równe 0 zł!!! A jeszcze zapomniałem o kosztach nabycia bazy cen transakcyjnych to ok. 200 zł dla obszaru jednej gminy z 2 lat (jako rzeczoznawca nie mogę brać cen ofertowych z gratki itp.) Czyli licząc, że połowa prognoz byłaby z różnych gmin to miałbym STRATĘ 10 tys. zł.

DZIĘKUJĘ PANU BARDZO ZA TAKI INTERES!!! To jest właśnie przykład nieuczciwej konkurencji.

Obrazek użytkownika Piotr F
JanBorys1980 napisał/a:

Pan z kolei pisze o innej rzeczy. Czy sporządzenie prognozy skutków finansowych mpzp przez osobę niebędącą rzeczoznawcą majątkowym powoduje uchylenie planu? Być może nie. Być może też nie trzeba być urbanistą, żeby sporządzać plan miejscowy. Może niebycie urbanistą nie powoduje nieważności planu miejscowego. Zawsze to jakaś oszczędność? Aczkolwiek w mojej ocenie osoba sporządzająca prognozę skutków finansowych mpzp bez uprawnień podlega takiej samej karze jak rzeczoznawca majątkowych wykonujący działalność zawodową bez uprawnień. Co więcej bez obowiązkowego OC. Gmina może zarzucić projektantowi zrealizowanie umowy z naruszeniem prawa i zażądać odszkodowania w procesie cywilnym.

Dobrze Pan zaznaczył, że to Pana ocena. Nie znam takiego przypadku jaki Pan opisuje. Robi Pan to jak widzę, w swoim interesie. Pana wypowiedzi nie są obiektywne. A jeśli chodzi o naruszenie prawa, to póki co podał Pan wyroki do konkretnych spraw i opinie, a nie podał Pan konkretnego artykułu, z którego wynikałoby, że prognozę finansową obowiązkowo musi wykonywać rzeczoznawca. W przypadku planów miejscowych jest jasno określone, kto może je wykonywać. Swoją drogą to po deregulacji mamy taką sytuację, że może je wykonywać prawie każdy, ale prognozę finansową do tych planów tylko rzeczoznawca. Nie uważa Pan, że to kuriozalne? A żądanie odszkodowania przez gminy byłoby uzasadnione, gdyby w umowie taki wymóg był zawarty, bo ten wymóg wprost nie wynika z przepisów.[/quote]

JanBorys1980 napisał/a:

Swoją drogą gdybym miał zaskarżać plan miejscowy to z pewności rozpocząłbym od wątku prognozy. A może właśnie w kolejnym wyroku zostanie wykazane, że prognoza finansowa ma wpływ na decyzje radnych i wpływa na legalność planu.

życzę powodzenia

JanBorys1980 napisał/a:

PS. Tak uczepiłem się tych 300 zł. Przypuśćmy, że chciałbym zarobić z prognoz 30 tys. zł. Musiałbym otrzymać od Pana zlecenie na opracowanie 100 takich prognoz (wiem nierealne). Licząc, że dni pracujących jest 250 w roku, a standardowy urlop wynosi 26 dni. Musiałbym niemal co 2 dni oddawać Panu gotową prognozę. Nie sądzę jednak, abym w tym czasie mógł zajmować się czymś innym. A teraz proszę sobie uzmysłowić, że moje koszty działalności to właśnie ok. 30 tyś. zł rocznie (zus, OBOWIĄZKOWE OC, szkolenia, lokal, samochód itp.). Czyli zarobiłbym na zleceniu od Pana równe 0 zł!!! A jeszcze zapomniałem o kosztach nabycia bazy cen transakcyjnych to ok. 200 zł dla obszaru jednej gminy z 2 lat (jako rzeczoznawca nie mogę brać cen ofertowych z gratki itp.) Czyli licząc, że połowa prognoz byłaby z różnych gmin to miałbym STRATĘ 10 tys. zł.

Podałem 300zł za prognozę do planu, który jest się realnie w stanie wygrać za kilka tysięcy. Proszę mi tu nie zaczynać gadki o nieuczciwej konkurencji, bo moje ceny z reguły są zbieżne ze średnią z pozostałych ofert. Taki jest rynek - też chciałbym, żeby był lepszy, ale nic na to nie poradzę. Nie twierdzę, że za każdą prognozę może Pan wziąć 300zł. To jest chyba logiczne, że cena jest uzależniona od powierzchni i od stopnia skomplikowania planu.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Wszystko to co Panu przedstawiłem pochodzi z różnych źródeł oraz lat. Konkluzja jest jednak jedna to rzeczoznawca majątkowy sporządza prognozy skutków finansowych. Pan nie podał żadnego kontrargumentu, jedynie to co się Panu wydaje. Dla ścisłości proszę jeszcze raz sprawdzić oprócz wyroku te linki do dwóch opinii, które zawarłem w moim drugim komentarzu.

Ponadto proszę zapoznać się z treścią art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (odesłanie do osób uprawnionych w zakresie określenia skutków finansowych mpzp) oraz art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

A poniżej treść komentarza prof. Niewiadomskiego dotyczący art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

"Do ustalenia wartości nieruchomości do celów, o jakich mowa w art. 36 i 37 oraz rzeczoznawców dokonujących wycen stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy tej ustawy stosuje się także w odniesieniu do zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych (prognozy skutków finansowych planu), a także osób uprawnionych do określania tych skutków".

PS. Ma Pan dość ciekawe podejście w kwestii stosowania przepisów prawa, a raczej jego niestosowania. A deregulacja zawodu urbanisty nie dotyczyła w żadnym stopniu ww. artykułu.

Jeszcze raz zachęcam kogoś z urzędu gminy oraz urzędu wojewódzkiego, żeby się wypowiedział na ten temat.

Obrazek użytkownika jarob

Wyroki wyrokami, niemniej jednak nie stanowią one w orzecznictwie także i judykatury prawa. Odnoszą się do konkretnych przypadków i spraw. Patrząc od strony zleceniodawcy również nie byłbym zainteresowany wyceną rzeczoznawcy, która i tak w przypadku prognozy finansowej do planów miejscowych jest co najmniej przesadzona. Choćby z uwagi na fakt, że fluktuacja cen na rynku nieruchomości jest zmienna i już to z założenia świadczy o fikcyjności owej oceny w kwestii możliwych dochodów, zważywszy na przedział czasowy wykonania takiego planu. Kolejną fikcją są dochody gmin z rent planistycznych - praktyka pokazuje, że większość właścicieli przeczekuje ten okres 5 lat. Opłaty adiacenckie - raporty NIKu pokazują, że niewiele gmin sobie z nimi "radzi". Logika nawet przeczy by wyciągać gminną rękę po kasę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku inwestycji gminnych, realizowanych z podatków tych samych ludzi. Znak czasu, że gminy budują chodniki i inne elementy infrastruktury nie upominając się o opłatę adiacencką - wyborcy by zjedli. Dlatego też mając na uwadze koszty operatów i patrząc na obszar tematyczny planu nikt nie będzie zainteresowany planem za 100 tys. zł tylko dlatego, że usługa rzeczoznawcy (skąd inąd daremna z powyższych powodów) będzie stanowiła większość tej kwoty. A w następnym roku rząd zmieni kolejną ustawę i trzeba będzie ten ekstra drogi plan znowu zmieniać i znowu wykonać super prognozę finansową. Zatem komentarz prof. Niewiadomskiego jest tylko komentarzem (nie oceniam jego wiedzy i dorobku, które szanuję), wyroki są orzeczeniami w konkretnej spawie (szanuję je, w odróżnieniu od tych którzy prawo stanowią i dają kiepski przykład szacunku do państwa prawa) ale w dalszym ciągu artykułu z ustawy Pan nie podał. Podkreślam artykułu nie wyroków. A prognoza skutków finansowych nie jest operatem, który sporządza się i tak każdorazowo przy odszkodowaniach za zajęte drogi w toku podziałów i innych. Po prostu myli Pan procedury, w których bezwzględnie wymagana jest właściwa ocena rzeczoznawcy. W przypadku planu miejscowego brak jest bezpośredniej podstawy prawnej wymuszającej jego udział. Nowy kodeks urbanistyczny Pana usatysfakcjonuje i rozwieje Pana rozterki.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Nie wiem czy jestem w stanie po raz kolejny prosić o zapoznanie się ze wszystkim materiałami, które wskazałem w moim drugim komentarzu. Niemniej jednak proszę się z nimi zapoznać. Jeśli chodzi o artykuł z którego wynika, że to rzeczoznawca majątkowy tylko i wyłącznie może sporządzać prognozę skutków finansowych mpzp to wskazałem go w komentarzu powyżej tj. art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 174 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Komentarz prof. Niewiadomskiego jest praktycznie powtórzeniem treści ww. artykułu.

Nie mam sensu w tym momencie dyskusja dot. "wagi" prognozy finansowej. Tu każdy może się spierać. Tak samo można zadać sobie pytanie czy plan miejscowy jest w ogóle potrzebny? Może nawet urbanista nie musi sporządzać planów miejscowych? Czy są jakieś konsekwencje za sporządzanie mpzp bez uprawnień (nawet po deregulacji)? Taką właśnie logikę przyjmuje Pan w odniesieniu do prognoz skutków finansowych mpzp.

Ale proszę zwrócić również uwagę na inną kwestię. Uchwalenie planu miejscowego ma w odniesieniu do odszkodowań czy spadków wartości nieruchomości skutek natychmiastowy. Wyliczeniem tych wartości zajmuje się wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Tak samo w odniesieniu do opłat planistycznych i adiacenckich nikt inny nie ma prawa ich określać. Czy nie byłaby w takim razie absurdem sytuacja, w której ktoś miałby zajmować się tymi zagadnieniami w prognozach skutków finansowych nie mając z definicji żadnej praktyki w tym zakresie.

Właśnie Państwo urbaniści robicie z planu miejscowego nikomu niepotrzebny rysunek. Dobrze sporządzona prognoza skutków finansowych mpzp jest dokumentem, który powinien wpływać na kształt planu miejscowego. Właśnie w niej można ocenić potencjał dochodów w tym z opłaty planistycznej, ale przede wszystkim koszty na bardzo realnym poziomie. Tylko trzeba to zrobić porządnie, a nie w sposób jaki proponujecie. Słyszałem zresztą o przypadkach sporządzania prognozy finansowej już po uchwaleniu. Tak szanujecie prawo, szanowni urbaniści. A gminy czy urzędy wojewódzkie tylko udają, że nie ma sprawy.

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

Dyskusja Panów wygląda na bardzo emocjonującą, szkoda że na tak "nieświeży" temat.
Problematyka strony finansowej planowania przestrzennego była już poruszana w przeszłości wielokrotnie, także na moim portalu (w 2011 i 2012 roku):
http://kontrurbanista.webnode.com/news/widmo-bankructwa-w-oparach-planis...
http://kontrurbanista.webnode.com/news/czarno-%28na-bia%c5%82ym%29-to-wi...
Mogę tylko żałować, że Panowie wtedy nie wzięli udziału w dyskusji.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Aktualność tematu powróci już niedługo. Jak tylko wejdzie (być może w lipcu) nowe rozporządzenie w sprawie obowiązkowego OC dla czynności związanych z prowadzeniem działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego przewidujące za brak OC kary do 50 tys. zł.

Swoją drogą wydaje mi się, że urzędy wojewódzkie (jak widzę miejsce Pańskiej pracy) są wyjątkowo bierne w temacie dyskusji. Jeśli jest inaczej to proszę mnie wyprowadzić z błędu.

Obrazek użytkownika Michał_
JanBorys1980 napisał/a:

Swoją drogą wydaje mi się, że urzędy wojewódzkie (jak widzę miejsce Pańskiej pracy) są wyjątkowo bierne w temacie dyskusji. Jeśli jest inaczej to proszę mnie wyprowadzić z błędu.

...hmm prawdopodobnie dlatego, że przedstawione powyżej artykuły, komentarze i wyroki nie wynikają wprost z obowiązujących przepisów, tylko stanowią interpretację tych przepisów.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

W takim razie podaje jeszcze kolejną garść "interpretacji" przepisów. Aczkolwiek ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jasno odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomości w zakresie osób uprawnionych w przedmiotowej kwestii (ktoś kto sporządza prognozy finansowe nawet bez uprawnień powinien znać świetne treść tej ustawy). Z chęcią poczytam jednak przeciwne interpretacje. Niestety takich nie ma, bo być nie może.

Już nawet z 2007 r.

http://czasopisma.beck.pl/nieruchomosci/artykul/skutki-finansowe-uchwale...

Z konferencji z 2013 r.

http://www.mpu.pl/download/Konferencja2013/k13_Elzbiet_Jakobiec.pdf

Zachęcam jeszcze raz do dyskusji. Może czas wreszcie skończyć z takim podejściem do prognoz skutków finansowych. Nie rozumiem dlaczego gminy same sobie szkodzą.

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

Ponieważ nie zajmuję się zawodowo weryfikacją poprawności prognoz skutków finansowych (jako urzędnik nie mam w zakresie swoich obowiązków takiej weryfikacji) prezentowane przeze mnie w tym wątku poglądy jest to mój punkt widzenia na tę problematykę jako urbanisty.
Obserwuję, że cała dyskusja została sprowadzona do jednego aspektu: kto może sporządzać takie prognozy i dlaczego wyłącznie rzeczoznawcy (@ JanBorys1980).
Oczywiście intencje założyciela wątku są bezdyskusyjne, ale myślę, że przy tej okazji warto zwrócić uwagę na kilka problemów szerszej natury, które zapewne nie przekonają @JanBorys1980 do mniejszej bezkompromisowości w podejściu do tematu, ale mogą poszerzyć sposób postrzegania problematyki prognoz finansowych przez innych zainteresowanych tym tematem.
Na (dobry) początek zwracam uwagę na treść art. 17 ustawy planistycznej, z której jednoznacznie wynika, że wprawdzie prognozę finansową sporządza się tuż po sporządzeniu projektu planu miejscowego, ale przed podjęciem procedury opiniowania i uzgadniania tego projektu.
Ze wszystkich komentarzy i opracowań wskazanych przez @JanBorys1980 w dyskusji wynika, że sporządzanie prognozy finansowej jest to kluczowy etap opracowania, kiedy należy „zastanowić się nad ekonomiczną racjonalnością proponowanych rozwiązań w projekcie planu. Jest właściwy czas aby wycofać się ze złych rozwiązań zweryfikować pierwotne założenia projektowe.”
Warto w tym miejscu zadać pytanie, dlaczego w tak „kluczowym” dla całego procesu tworzenia planu miejscowego w procedurze planistycznej nie przewidziano formalno-prawnego „skonsumowania” rezultatów takiej prognozy tj. rozpatrzenia jej przez radę gminy - organ właściwy i adekwatny do tego typu rozstrzygnięcia? Jeśli nawet takiego „skonsumowania” dokona organ wykonawczy gminy to przecież ostatnie zdanie musi należeć do rady gminy, analogicznie do rozpatrywania uwag do projektu planu miejscowego. Tylko rada gminy ma kompetencje do podejmowania ostatecznych rozstrzygnięć w kwestii przerwania/kontynuacji prac projektowych lub „weryfikacji pierwotnych założeń projektowych” Dla kogo i w jakim celu tak naprawdę (wg intencji ustawodawcy) jest sporządzana prognoza finansowa i komu powinno zależeć na jej rzetelnym opracowaniu?
Problem drugi - zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy planistycznej plan miejscowy uchwala rada gminy, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych.
Nakaz rozstrzygania „o zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych” w mojej ocenie sugeruje, że weryfikacja tej części procedury planistycznej jest to temat raczej dla RIO.
Zgodnie z art.86 ustawy o samorządzie gminnym organem nadzoru w zakresie spraw finansowych jest regionalna izba obrachunkowa - wójt przedkłada regionalnej izbie obrachunkowej m.in. uchwałę budżetową, oraz inne uchwały rady gminy i zarządzenia wójta objęte zakresem nadzoru regionalnej izby obrachunkowej (art.90 ust.1 w/w ustawy). Wójt zleca opracowanie prognozy finansowej i to wójt wydaje stosowne zarządzenie o jej przyjęciu (akceptacji). W świetle powyższych uregulowań ustawowych wydaje się oczywistym (przynajmniej dla mnie), że czynności nadzorcze, których domaga się @JanBorys1980 powinny być prowadzone przez RIO i powinny mieć charakter kompleksowy a nie „punktowy” (uprawnienie do sporządzania) jak domaga się tego środowisko rzeczoznawców. Przez nadzór „kompleksowy” rozumiem umieszczenie prognozy w kontekście całego budżetu gminy i taką jej weryfikację. A takie kompetencje i „narzędzia nadzorcze” ma wyłącznie RIO. Może się wtedy okazać dość paradoksalnie, że rzeczoznawcy nie będą się już tak kategorycznie domagać wyłączności na opracowanie prognoz finansowych z uwagi na zbyt dużą „weryfikowalność” ich pracy.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Moje intencje nie mają w tej sprawie zbyt dużego znaczenia, ponieważ przedmiot dyskusji dotyczy obowiązujących przepisów. Jedynie przywołuje opinie, wyroki, komentarze, których autorem nie jestem, a które jednoznacznie wskazują, że to rzeczoznawca majątkowy jest jedyną osobą uprawnioną do sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia mpzp. Właściwie wszystkie dostępne opinie podzielają to stanowisko.

W związku z powyższym, warto się zastanowić jakie intencje w tej kwestii przyświecają urbanistom? Niemniej jednak efekty takiego podejścia są powszechnie znane, czyli fatalna jakość przy jak najmniejszym nakładzie pracy. Niestety jak widać takie podejście zyskuje aprobatę (oby nie większości?)środowiska urbanistów. Środowiska, które jest tak wrażliwe w kwestii utraty własnych uprawnień.

W poście powyżej poruszył Pan wątek ewentualnej odpowiedzialności czy "weryfikowalności" pracy rzeczoznawców majątkowych w odniesieniu do prognozy skutków finansowych mpzp. Wybiegł Pan jednak trochę w przyszłość, przedstawiając alternatywny wariant jaki byłby przez Pana satysfakcjonujący (kontrola RIO). Zapomniał Pan jednak o tym, że praca rzeczoznawcy majątkowego podlega odpowiedzialności zawodowej, a także obowiązkowemu ubezpieczeniu. Proszę mi wierzyć, ale Komisja Odpowiedzialności Zawodowej jest znana ze swojej restrykcyjności i żaden rzeczoznawca majątkowy nie chciałby przed nią stanąć.

W tym momencie wracamy do tematu wątku czyli odpowiedzialności zawodowej osoby, która sporządza prognozę skutków finansowych mpzp bez uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Czy może podlegać Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, czy może zastosowanie ma przepis ustawy o gospodarce nieruchomości, który stanowi, że kto prowadzi bez uprawnień zawodowych działalność zawodową w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego, podlega karze aresztu, ograniczeniu wolności albo grzywny.

PS. Zastanawia mnie jeszcze kwestia nadzoru wojewody. Art. 20 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę, o której mowa w ust. 1, wraz z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi. Wynika z niego, że prognoza skutków finansowych powinna również zostać oceniona pod względem zgodności z przepisami prawa. Nie twierdzę, że pod kątem merytorycznym, ale przynajmniej formalnym, czyli osoby uprawnianej do jej sporządzania. Czy w ogóle w świetle niniejszej dyskusji, niepodpisana prognoza może być uznana za istniejącą? Czy analogicznie jeśli plan miejscowy nie zostanie uchwalony przez radę gminy, a jedynie podpisany przez przewodniczącego rady to może też nie stanowi to naruszenia prawa i zyskuje akceptację wojewody?

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

Wojewoda sprawdza – jest prognoza, prognoza jest sporządzona (podpisana) przez rzeczoznawcę majątkowego. Koniec. Co z takiej kontroli wynika? Nic. No prawie nic – rzeczoznawca (właściciel podpisu) zarobił swoje ileśset złotych. Tylko jak swoją robotę wykonał? Kto to zweryfikuje? Kiedy i w jakim trybie? Po co więc jest robiona prognoza finansowa? Komu jest potrzebna?
Warto w tym miejscu zacytować fragment komentarza do ustawy planistycznej autorstwa Z. Niewiadomskiego, w części dotyczącej funkcji prognozy finansowej:
„(...) Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego nie jest załącznikiem do planu, lecz do projektu planu przedkładanego radzie gminy do uchwalenia.(...)”
I jeszcze fragment dotyczący „rozstrzygania zgodnie z przepisami o finansach publicznych”:
„(...) Należy zatem przyjąć, że rozstrzygnięcie to nie może dowolnie określać kwot przeznaczonych na realizację inwestycji, bez związku z gospodarką budżetową gminy, lecz musi spełniać wszystkie kryteria przewidziane w ustawie o finansach publicznych dla podmiotów sektora finansów publicznych, zarządzającego środkami publicznymi. W szczególności przestrzegać należy zasad dotyczących rocznego systemu formułowania budżetu oraz planowania wieloletniego w formie programów inwestycyjnych.(...)”
Myślę, że zamiast pretensji do urbanistów,samorządów gminnych i wojewodów lepiej je skierować do ustawodawcy.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Co z takiej kontroli wynika? Wynika to, że prognoza została sporządzana przez osobę, której ustawodawca dał uprawnienia do jej sporządzenia, a nie przez osobę, która takich uprawnień nie posiada. Działalność rzeczoznawcy majątkowego podlega jednak wciąż kontroli chociażby Ministra. Czy ta kontrola jest wystarczająca? Każdy może mieć swoje zdanie, ale dziwi mnie, że broni Pan obecnej praktyki (wolnej amerykanki), która jest niezgodna z prawem i w dodatku co pokazały lata doświadczeń charakteryzuje się katastrofalnym poziomem.

Jeśli więc prezentuje Pan zastrzeżenia co do braku odpowiedniej kontroli czy weryfikowalności prognoz sporządzanych przez rzeczoznawców majątkowych to dlaczego nie ma Pan tych zastrzeżeń w stosunku do osób, które nie mają odpowiednich kompetencji do ich sporządzania. A nie mogą ich mieć, ponieważ prognoza skutków finansowych odnosi się do wartości, których określenie jest zarezerwowane dla rzeczoznawców majątkowych (opłata planistyczna, adiacencka, odszkodowania itd.).

Tutaj pojawia się kolejna kwestia, którą Pan poruszył. Komu taka prognoza jest potrzebna i czy to Rada Gminy nie powinna odnosić się do treści prognozy finansowej? Nie ma obecnie takich przepisów. Wydaje mi się jednak, że nie ma nawet takiej potrzeby. Dlaczego? Bo to właśnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta jest odpowiedzialny za skutki finansowe uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to właśnie jemu jako sporządzającemu plan miejscowy jest ona potrzebna (pokusiłbym się o stwierdzenie, że urbanistom jest również ona potrzebna, ale jak widać raczej nie). To właśnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta będzie wydawał decyzje administracyjne dotyczące naliczenia opłaty planistycznej, adiacenckiej, odszkodowań itd. sporządzone na podstawie operatów szacunkowych wykonanych nie przez urbanistów, ale rzeczoznawców majątkowych.

Poruszył Pan również kwestię odniesienia prognozy skutków finansowych uchwalenia mpzp do budżetu gminy. Taki obowiązek wynika z § 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wskazano czego dotyczyć ma prognoza (m.in. dochody i wydatki gminy). Jak mniemam dotyczy on również urbanistów. Same zasady obliczania poszczególnych opłat i odszkodowań określają przepisy dotyczące gospodarowania nieruchomościami i wyceny nieruchomości.

Zależy mi przede wszystkim na uczciwej konkurencji. Jest ona jedynie możliwa kiedy prognozy skutków finansowych będą utrzymywały przyzwoity poziom. Przy obecnej praktyce (niezgodnej z przepisami) i co najgorsze podejściu uczestników procesu planowania przestrzennego jest to trudne.

Obrazek użytkownika kontr-urbanista
JanBorys1980 napisał/a:

Każdy może mieć swoje zdanie, ale dziwi mnie, że broni Pan obecnej praktyki (wolnej amerykanki), która jest niezgodna z prawem i w dodatku co pokazały lata doświadczeń charakteryzuje się katastrofalnym poziomem.

Nie bronię obecnej praktyki (wolnej amerykanki)- próbowałem jedynie Panu przedstawić argumenty na rzecz poglądu, że obecne ustawowe regulacje dotyczące prognozy finansowej są tak naprawdę martwymi przepisami (czytaj: niemożliwymi do skutecznego prawnego wyegzekwowania).Tylko tyle.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

A co stoi na przeszkodzie, żeby to nadzór wojewody wskazywał, że obecna praktyka stanowi naruszenie prawa? Wystarczy powołać się na wyroki sądów. Widzę, że w co drugim komentarzu na tym forum urbaniści powołują się na wyroki sądów. W tym wątku, co jest całkiem zabawne, są one ignorowane.

Obrazek użytkownika kontr-urbanista
JanBorys1980 napisał/a:

A co stoi na przeszkodzie, żeby to nadzór wojewody wskazywał, że obecna praktyka stanowi naruszenie prawa? Wystarczy powołać się na wyroki sądów.

Niestety, nie wystarczy powołać się na wyroki sądów. Dobrych kilka lat temu, kiedy nie wszystkie wyroki sądów publikowano, prof.Zygmunt Niewiadomski w publicznym wystąpieniu wypowiedział opinię, że tylko ok.30% wyroków sądów administracyjnych zasługuje na taką publikację. Wojewodowie, jako organy nadzoru, mają obowiązek stosowania przepisów prawa zgodnie z ich literą a nie z taką czy inną,obowiązującą w danym momencie,linią orzeczniczą (mniej lub bardziej utrwaloną).Jeśli litera prawa jest zbyt niejasna, niejednoznaczna to żadne orzecznictwo tu nie pomoże.

Obrazek użytkownika JanBorys1980
kontr-urbanista napisał/a:

Niestety, nie wystarczy powołać się na wyroki sądów. Dobrych kilka lat temu, kiedy nie wszystkie wyroki sądów publikowano, prof.Zygmunt Niewiadomski w publicznym wystąpieniu wypowiedział opinię, że tylko ok.30% wyroków sądów administracyjnych zasługuje na taką publikację. Wojewodowie, jako organy nadzoru, mają obowiązek stosowania przepisów prawa zgodnie z ich literą a nie z taką czy inną,obowiązującą w danym momencie,linią orzeczniczą (mniej lub bardziej utrwaloną).Jeśli litera prawa jest zbyt niejasna, niejednoznaczna to żadne orzecznictwo tu nie pomoże.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jasno odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami. To powinno być oczywiste. Wyroki to tylko dodatek. Może jest też tak, że przywołane przeze mnie wyroki zawierają się w tych 30%, które zasługują na publikację? Zresztą jeśli już przywołujemy prof. Niewiadomskiego to poniżej przedstawiam treść komentarza dotyczący art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

"Do ustalenia wartości nieruchomości do celów, o jakich mowa w art. 36 i 37 oraz rzeczoznawców dokonujących wycen stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy tej ustawy stosuje się także w odniesieniu do zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych (prognozy skutków finansowych planu), a także osób uprawnionych do określania tych skutków".

Obrazek użytkownika JanBorys1980
kontr-urbanista napisał/a:

Niestety, nie wystarczy powołać się na wyroki sądów. Dobrych kilka lat temu, kiedy nie wszystkie wyroki sądów publikowano, prof.Zygmunt Niewiadomski w publicznym wystąpieniu wypowiedział opinię, że tylko ok.30% wyroków sądów administracyjnych zasługuje na taką publikację. Wojewodowie, jako organy nadzoru, mają obowiązek stosowania przepisów prawa zgodnie z ich literą a nie z taką czy inną,obowiązującą w danym momencie,linią orzeczniczą (mniej lub bardziej utrwaloną).Jeśli litera prawa jest zbyt niejasna, niejednoznaczna to żadne orzecznictwo tu nie pomoże.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jasno odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami. To powinno być oczywiste. Wyroki to tylko dodatek. Może jest też tak, że przywołane przeze mnie wyroki zawierają się w tych 30%, które zasługują na publikację? Zresztą jeśli już przywołujemy prof. Niewiadomskiego to poniżej przedstawiam treść komentarza dotyczący art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

"Do ustalenia wartości nieruchomości do celów, o jakich mowa w art. 36 i 37 oraz rzeczoznawców dokonujących wycen stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy tej ustawy stosuje się także w odniesieniu do zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych (prognozy skutków finansowych planu), a także osób uprawnionych do określania tych skutków".

No tak, ale przepisy są niejasne, wyroki niejednoznaczne, opinie niewiarygodne, a powyższy komentarz jest tylko komentarzem. Po co drążyć temat.

I właśnie to jest najgorsze. To przyzwolenie na chałturę.

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

Walczy Pan pięknie tyle tylko, że o wyłączność na lakierowanie karoserii samochodów, z których już dawno wymontowano silniki, skrzynie biegów i koła.

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

.

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

.

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

.

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Wydaje mi się że, prawo powinny być egzekwowane. A nawet musi. Nie byłoby problemu gdy przy obecnej praktyce, prognozy skutków finansowych mpzp były dobrze sporządzane. Niestety tak nie jest. Okazuje się, że rynek sam się nie wyregulował. Albo wyregulował ciążąc w dół - na dno. Podejście urbanistów w tym wątku jest tylko potwierdzeniem tego spostrzeżenia. Ten wątek jest również ostrzeżeniem dla gmin czego mogą się spodziewać jeśli nie będą same egzekwowały przepisów.

Obrazek użytkownika s_b

Nie wiem po co bić pianę... żaden urbanista, czy firmy nie będą zatrudniać rzeczoznawców dopóki nie będzie takiej konieczności, wynikającej z jasnego wymogu przepisu prawa i takiej a nie innej jego interpretacji przez organy nadzorujące albo wynikającej z potrzeby merytorycznej. Ani jedno ani drugie nie ma miejsca. Więc proszę odpuścić urbanistom.
Odwołanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami jest bezdyskusyjne ale zwrot, że rzeczoznawca finansowy "może" sporządzać prognozy finansowe dyskusyjny dla mnie już jest.
Może przemówiłby Pan gminom aby żądały profesjonalnych przygotowanych prognoz... tylko, że z drugiej strony cały system jest taki, że one nie są tym zainteresowane i ponosić dodatkowych kosztów na jakąś prognozę nie będą. W tej sytuacji nie rozumiem, czemu Pan chce wpłynąć na urbanistów, którzy mieliby odjąć cześć swoich zarobków wyłącznie w imię zysku rzeczoznawców, bo niestety do tego się sprowadza ta dyskusja...

Obrazek użytkownika JanBorys1980
s_b napisał/a:

Odwołanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami jest bezdyskusyjne ale zwrot, że rzeczoznawca finansowy "może" sporządzać prognozy finansowe dyskusyjny dla mnie już jest.

Rozumiem, że to całkowity przypadek, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odwołuje się w zakresie osób uprawnionych w przedmiotowej sprawie do ustawy o gospodarce nieruchomości.

Rozumiem, że to całkowity przypadek, że ustawa o gospodarce nieruchomościami, na którą powołuje się ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennej wskazuje właśnie jedynie rzeczoznawcę majątkowego jako osobę, która może (tak właśnie może)sporządzać prognozy skutków finansowych mpzp.

Rozumiem, że to całkowity przypadek, że to właśnie czynności wymienione w ustawie o gospodarce nieruchomości ( w tym prognozy finansowe), które może wykonywać rzeczoznawca majątkowy są objęty OBOWIĄZKOWYM ubezpieczeniem na podstawie Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 13 grudnia 2013 r.w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie czynności rzeczoznawstwa majątkowego:

§ 1. Rozporządzenie określa szczegółowy zakres obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy prowadzącego działalność, o której mowa w art. 174 ust. 3 i 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem umowy, której jest stroną, a której przedmiotem są czynności wskazane w art. 174 ust. 3 i 3a tej ustawy, zwanego dalej „ubezpieczeniem OC”, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną tego ubezpieczenia.

W prawodawstwie polskim nie powiela się przepisów prawa. Można też stosować odwołania, które w omawianym przypadku są czytelne.

s_b napisał/a:

Może przemówiłby Pan gminom aby żądały profesjonalnych przygotowanych prognoz... tylko, że z drugiej strony cały system jest taki, że one nie są tym zainteresowane i ponosić dodatkowych kosztów na jakąś prognozę nie będą. W tej sytuacji nie rozumiem, czemu Pan chce wpłynąć na urbanistów, którzy mieliby odjąć cześć swoich zarobków wyłącznie w imię zysku rzeczoznawców, bo niestety do tego się sprowadza ta dyskusja...

Dlaczego gminy miałyby więcej płacić za sporządzanie prognoz finansowych przez rzeczoznawców majątkowych? Przecież jeśli ma być dobrze sporządzona prognoza finansowa to nakład pracy i wynagrodzenie powinno podobne do urbanistów. Ale rozumiem, że tak nie jest, bo Pan chce przyoszczędzić na prognozie finansowej kosztem jej jakości. I kto w takim razie ma w tym wszystkim największy interes?

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Poniżej podaje ciekawe rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Opolskie IN.I.743.33.2017.MK z dnia 7 maj 2017 r.:

"Tutejszy organ badając przedmiotową uchwałę stwierdził następujące naruszenie przepisów praw:

5) Naruszenia art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym w związku art. 174 ust. 3 a pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. 2016 r. poz. 2147 ze zm.) poprzez sporządzenie prognozy finansowej przez osobę niebędącą rzeczoznawca majątkowym w oparciu o art. 174 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z treścią art. 174 ust. 3a pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami: Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: (…) 3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych. Powyższa prognoza finansowa stanowi jeden z elementów dokumentacji prac planistycznych, zgodnie z treścią art. 17 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro Ustawodawca nakazuje sporządzać prognozę skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to znaczy, że nie jest dokument pozbawiony znaczenia, a jego merytoryczna treść nie odgrywa żadnej roli. Nie można przyjąć, że obojętnym jest czy koszty uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego zostaną w prognozie skutków finansowych podane w wysokości nieprawidłowej czy rzeczywistej. A zatem, przygotowanie błędnej prognozie stanowi istotne naruszenie trybu sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określonego w art. 17 ust. 5 ustawy, co z kolei jest przesłanką nieważności miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn.. akt II OSK 2348/12). Wobec powyższego aby uniknąć wadliwości prognozy finansowej należałoby uznać, iż sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego prognozy zminimalizuje
ryzyko wystąpienia wadliwości sporządzonej prognozy skutków finansowych".

Co Państwo na to?

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

Od trzech lat planów miejscowych nie muszą sporządzać urbaniści.
Co Pan na to?

Obrazek użytkownika JanBorys1980

Jaki to ma związek z tematem?

Obrazek użytkownika kontr-urbanista

Od trzech lat planów miejscowych nie muszą sporządzać urbaniści.
Ustawodawca po kilkudziesięciu latach uznał, że mogą ten dokument sporządzać osoby nieprzygotowane do wykonywania tego zawodu - najwyraźniej przyjął, że jest to na tyle nieistotny "papier", iż może być przygotowany przez kogokolwiek. Pozostając w tym samym toku myślenia trudno nie przyjąć, że do sporządzenia jednego z elementów tego opracowania, jakim jest prognoza finansowa, wystarczy również ktokolwiek. Ot, i cała filozofia. Może kiedyś, jak ustawodawca przyzna, że jednak błądził i przywróci zawód urbanisty do życia będziemy mogli powrócić do poruszanego przez Pana problemu znaczenia prognozy finansowej w planowaniu przestrzennym.



Nawigacja

Kto przegląda

W tej chwili stronę przegląda 0 users i 21 gości.