Jesteś tutajLikwidacja decyzji o warunkach zabudowy? Ok, ale stopniowo i z głową!

Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy? Ok, ale stopniowo i z głową!


Filip Sokołowski, Urbanistyka.Info/ UrbanConsulting

Od dwóch dni obserwuję prawdziwą eksplozję zainteresowania mediów tematem zagospodarowania przestrzeni. Wszystko to za sprawa projektu ustawy, która ma znacznie ograniczyć możliwości uzyskiwania warunków zabudowy. Jestem, a właściwie byłem przekonany, że przeczytałem ten projekt ze zrozumieniem, ale po lekturze niektórych artykułów zamieszczanych na portalach informacyjnych powoli tracę tą pewność. Jedno trzeba przyznać – tytuły większości z nich brzmią wręcz dramatycznie! Sąsiad został obsadzony w głównej roli, co dla niektórych oznacza mniej więcej tyle ile bezwzględny zakaz zabudowy. To właśnie sąsiad zdecyduje gdzie będziemy mogli zbudować nasz wymarzony dom. I miejcie pewność – nie będzie to działka z widokiem na las czy nawet park! On na to nie pozwoli, bo go tam nie ma. No chyba, że jest, to wtedy ok! Stopień zrozumienia proponowanych zmian doskonale zobrazowało pytanie jednego z internautów, które brzmiało następująco: „jak ja mam zmusić sąsiada, żeby się zaczął budować?”.

Z początku byłem zły, że ten przekaz robi ludziom wodę z mózgu, ale patrząc na ilość komentarzy pod takimi artykułami pomyślałem, że ten wzrost zainteresowania tematem zagospodarowania przestrzeni jest nawet pozytywny. W prowadzonych dyskusjach wyraźnie ścierają się dwie opcje – zatroskanych o ład przestrzenny i chcących się wyżyć na rządzie za kolejne zmiany prawa. Zresztą z tym ładem przestrzennym to jest ciekawa sprawa.. nikt do końca nie wie co to jest, ale idealnie pasuje na sztandary wprowadzające zmiany przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ład jest generalnie dobry na wszystko.. od argumentowania powodów odrzucenia uwag do planu, po motywowanie konieczności likwidacji decyzji WZ. Swoją drogą nie wiem czy zwróciliście na to uwagę, ale część proponowanych zmian ma służyć budowaniu ładu, a druga część ma go w poważaniu. I to wszystko w ramach jednej ustawy. No bo jak inaczej ocenić fakt, że obszary zintegrowanego inwestowania (OZI) mogą być ustanawiane w całkowitym oderwaniu od polityki przestrzennej gminy i uchwalonych planów miejscowych? A wszystko w imię tego żeby było szybko i łatwo. Krótko mówiąc o ład przestrzenny martwimy się tylko wtedy kiedy da się go powiązać z proponowaną zmianą. W przypadku OZI postawiono na inne chwytliwe hasło – uproszczenie i skrócenie procedur! Ile będzie to miało wspólnego z rzeczywistością? Ustawa krajobrazowa i ustawa o rewitalizacji też miała być lekiem na uzdrowienie przestrzeni, a jak wyszło? No nic, zostawmy to. Pożyjemy, zobaczymy.
 
Czytając wszystkie te artykuły, komentarze, zapoznając się dzisiaj m.in. ze stanowiskiem Towarzystwa Urbanistów Polskich odnoszę wrażenie, że oceniając propozycję zmian w zakresie decyzji o warunkach zabudowy zapominamy o realiach i skupiamy się tylko na potrzebie czy celu. Powtarzany przy tej okazji fakt, że 30% powierzchni Polski pokryta jest obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, nie oznacza właściwie nic konkretnego. Konkrety są takie, że w wielu gminach te pokrycie nie przekracza nawet 2%. I nie da się tego nadrobić w ciągu roku. Pytanie ile na to potrzeba lat? Nie ma się co oszukiwać, że gminy przeniosą znaczną część swoich budżetów i rzucą się nagle na uchwalanie planów. Kto na tym straci? Mówi się głównie o nieuczciwych deweloperach, a prawda jest taka, że oberwie również przeciętny Kowalski. Czy oceniając te zmiany pod kątem wpływu na ład przestrzenny, zjawisko chaotycznego rozprzestrzeniania się zabudowy czy koszty związane z budową infrastruktury nie powinniśmy też pomyśleć o tym zwykłym Kowalskim?. Ja rozumiem, że nie można budować się wszędzie, ale co z przypadkami uzupełnień zabudowy na działkach, które nie mają bezpośredniego sąsiedztwa. Przecież to nie jest margines. Takich przypadków jest mnóstwo, a proponowane przepisy zdają się zupełnie pomijać tą kwestię. Sądzę, że lepszym rozwiązaniem byłoby odniesienie się do obszaru zwartej zabudowy, a nie do bezpośredniego sąsiedztwa. Zresztą działka bezpośrednio granicząca może mieć przecież kilka hektarów, a wtedy to rozwiązanie traci swój sens. 
 
W pełni zgadzam się z twierdzeniem, że do planowania zagospodarowania przestrzeni powinny służyć plany miejscowe, ale jednocześnie mam pytanie – czy jakiś z zaproponowanych przepisów gwarantuje nam to, że decyzji o warunkach zabudowy nie zamienimy na plany jednodziałkowe realizowane pod konkretną inwestycję? Patrząc na zaległości w tym temacie i koszty z tym związane, myślę, że jest na to duża szansa. Skoro tak martwimy się o ład przestrzenny to dlaczego nie ustalimy, że takie plany mogą być realizowane tylko i wyłącznie w przypadku zmiany planów obowiązujących, a wszystkie nowe plany muszą obejmować np. zwarte obszary zabudowy czy też większe jednostki powiązane ze sobą funkcjonalnie i przestrzennie lub też minimalnie obszar zabudowany w graniach jednego obrębu geodezyjnego? I jeszcze jedno pytanie – jak w sytuacji takich zaniedbań w zakresie uchwalania planów miejscowych i kolejki wniosków ustalić teraz priorytety? Osobiście uważam, że wiarygodnej informacji na ten temat dostarcza analiza lokalizacji wydanych decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę i moim zdaniem powinna być ona realizowana obowiązkowo za każdym razem kiedy oceniamy aktualność obowiązujących dokumentów planistycznych. 
 
Reasumując, uważam, że docelowa likwidacja decyzji o warunkach zabudowy jest dobrym rozwiązaniem, podobnie jak wprowadzenie terminu ich ważności. W okresie przejściowym musimy jednak pomyśleć o lepszym rozwiązaniu, bo to oparte na zasadzie bezpośredniego sąsiedztwa w wielu przypadkach jest bardzo niedoskonałe. Ten okres przejściowy musi pozwolić nadrobić gminom zaległości, a inwestorom przygotować się na zmiany, bo tylko to gwarantuje dojście do normalności. Ostre cięcie spowoduje zastój w budownictwie i lawinowy wzrost jednodziałkowych planów realizowanych pod konkretną inwestycję, co w żadnym wypadku nie poprawi stanu ładu przestrzennego. A przed tym cięciem nastąpi z kolei równie lawinowy wzrost liczby wniosków o warunki zabudowy osób chcących zdążyć przed zamknięciem możliwości do zabudowy ich działki.
Your rating: None Average: 5 (3 votes)
Obrazek użytkownika ptaq

Propozycja uzależnienia możliwości wydania decyzji, tylko na działce sąsiadującej
z działką zabudowaną jest już w samym zamyśle przepisem niekonstytucyjnym, ponieważ uzależnia wprost wykonywanie prawa własności od czyjejś własności. Nie jestem jakimś wielki fanem wuzetek, ale w wielu przypadkach (zwłaszcza na terenach wiejskich) idea możliwości budowy na podstawie decyzji jest wg mnie dobra, bo jest przede wszystkim tania. Akurat moje miasto posiada ok. 75% pokrycia obowiązującymi planami na terenach gdzie powinno mieć plan. Jakie są z tego korzyści - "korzyści" są takie, że jesteśmy przeplanowani na maxa. Mimo takiej liczby planów przez ostatnich 20 lat ubyło nam 7 tysięcy mieszkańców i to tylko wg danych rejestrowych. Zatem obowiązki finansowe wynikające z planów musi teraz udźwignąć znacznie mniejsza ilość mieszkańców. Ilość pozwoleń na budowę nowych budynków rocznie w ostatnich latach waha się w przedziale 5-7 na rok. Myślę, że tego typu problem dotyczy większej liczby jednostek. Jeżeli zatem są rejony z ujemnym wskaźnikiem migracji i obserwuje się recesję budowlaną to dla kogo robić plany i wydawać ciężkie pieniądze na dokumenty, które w 3-5 lata od wejścia w życie już są już nieaktualne, bo nie nadążają za zmieniającymi się realiami. Na takich obszarach wuzetki są wg mnie dużo bardziej racjonalnym rozwiązaniem. No ale napisałem, że nie jestem fanem, ponieważ zasady ich wydawania mi się nie podobają. Jeśli komuś zależy, żeby pewne rzeczy były przejrzyste niech kształtuje przepisy tak aby były dla wszystkich jasne (tego jakoś nie zaobserwowałem). Przede wszystkim bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Dlaczego ustawodawca nie chce w tym miejscu doprecyzować - do drogi zaliczonej do jednej z kategorii dróg (gminnej, powiatowej, itd.)??? W tym miejscu dodam, że znam sporo przypadków gdzie starostwo wydało pozwolenia na budowę nowych budynków, zgodnie z przeznaczeniem w planie, gdzie działki nie miały żadnego dostępu do żadnej drogi, ale zgodnie z przeznaczeniem w planie!!! Czemu nikt nie chce zakończyć wszelkiej maści służebności oraz innych dziwnych form dostępu?? Jeśli ktoś ma się pobudować to to powinna być podstawowa zasada. Jak inaczej ma do niego na czas dotrzeć karetka, straż pożarna, czy służby komunalne??? Czemu tego nikt w ogóle nie bierze pod uwagę? Oczywiście, że najlepszym rozwiązaniem jest plan, najlepiej żeby był dobry. Pytanie tylko jeżeli gmina nie ma dla kogo planować, to po co ma w ogóle planować? Każdy racjonalnie myślący człowiek, zanim coś zrobi powinien sobie wcześniej zadać pytanie po co ja to robię? Zamieszanie w planowaniu zawsze rodzi się w tym kraju odgórnie i największym echem się po aglomeracjach odbija. Nikt nie patrzy na różnorodność i specyfikę innych obszarów. Za każdą "WIELKĄ ZMIANA" zawsze stoi jakieś lobby, tylko jakoś o zwykłych ludziach nikt w tym wszystkim nie pamięta, tylko się ich tak zamiata z kąt w kąt. Największy zastój w budownictwie w tym kraju spowodował fakt likwidacji tzw. dużej ulgi budowlanej, a nie zmiany przepisów ustawy o planowaniu - taka jest prawda.