Temat likwidacji decyzji o warunkach zabudowy pojawia się zawsze przy okazji dyskusji o potrzebie reformy planowania przestrzennego. To właściwie temat przewodni. Doczekaliśmy się już nawet kilku prób ostatecznej rozgrywki. Każda spalona na etapie projektu. Są tacy co twierdzą, że tzw. WZtki nigdy nie zostaną zlikwidowane, bo dla wielu ta forma ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest po prostu bardzo wygodna. Może i jest, ale już za 3 miesiące nie każdy będzie mógł sobie na tę “wygodę” pozwolić. Wszystko za sprawą Ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 654). Część z Was pewnie doskonale zna zapisy tej ustawy, dla tych mniej zorientowanych napiszę, że regulacje w niej zawarte nie dotyczą jedynie elektrowni wiatrowych, a w sposób istotny wpływają na możliwość lokalizacji zabudowy mieszkaniowej oraz zabudowy tzw. mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa (np. budynek usługowy z lokalem mieszkalnym) względem istniejących i co ciekawe, nierzadko również projektowanych, elektrowni wiatrowych.

Nowe odległości = koniec energetyki wiatrowej w Polsce

Ustawa z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych zwana popularnie ustawą odległościową lub ustawą antywiatrakową praktycznie zahamowała rozwój energetyki wiatrowej w Polsce. Firma Ambiens, jedna z czołowych polskich firm specjalizujących się w obszarze doradztwa środowiskowego, przeprowadziła w 2016 roku badanie, z którego wynika, że wprowadzone przepisy uniemożliwiły dalszy rozwój aż 99,2% realizowanych projektów wiatrowych. Stało się tak ze względu na ustanowienie reguły 10H, która mówi, że odległość pomiędzy budynkiem mieszkalnym lub budynkiem o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkalna, a elektrownią wiatrową nie może być mniejsza niż 10 – krotność całkowitej wysokości tej elektrowni. W praktyce oznacza to odległość nawet do 2km (najwyższe turbiny osiągają wysokość do najwyższego punktu na łopacie wirnika powyżej 200m ).

Poważne ograniczenia dla rozwoju zabudowy mieszkaniowej w wielu gminach

Pomimo, że ustawa zwana jest ustawą antywiatrakową, od celu w jakim została wprowadzona, to jej zapisy wpływają w sposób zasadniczy na możliwość rozwoju zabudowy mieszkaniowej w wielu gminach. Dotyczy to gmin, które w swoich granicach posiadają czynne elektrownie wiatrowe, ale również takich, na obszar których, oddziałują elektrownie zlokalizowane w gminach sąsiednich. Przeanalizowaliśmy dane dotyczące występowania farm wiatrowych w Polsce, z których wynika, że w strefie oddziaływania istniejących elektrowni wiatrowych znajduje się aktualnie 487 gmin, czyli niemal 20% wszystkich gmin w Polsce. Na podstawie zapisów wspomnianej ustawy wszystkie tereny zlokalizowane w odległości 10H od istniejących elektrowni wiatrowych nie będą mogły zostać zabudowane budynkami mieszkalnymi, o ile nie są objęte planami miejscowymi, które dopuszczają taką zabudowę w ich granicach. Średnia pokrycia planami miejscowymi w Polsce wynosi ok. 30%, ale są gminy, które w swoich granicach nie posiadają żadnego planu miejscowego lub mają pokrycie rzędu 2-3%. Bez planu pozostają nierzadko całe miejscowości. Samo studium nie wystarczy – to oznacza, że nawet jeżeli zgodnie z kierunkami studium dany teren jest predysponowany do zabudowy mieszkaniowej, a znalazł się w strefie 10H, to niestety nie będzie można go przeznaczyć pod zabudowę mieszkaniową.

Przepisy przejściowe – czas na odrobienie zaległości w sporządzaniu MPZP

Na szczęście dla wielu gmin ustawodawca przewidział przepisy przejściowe, zgodnie z którymi, gminy chcące zachować możliwość rozwoju zabudowy mieszkaniowej na wybranych terenach w strefie 10H, mogą na tych terenach uchwalić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) ustalające takie przeznaczenie. Wówczas pozwolenia na budowę w obszarze pokrytym MPZP będą mogły być wydawane z pominięciem reguły 10H. Oczywiście nic nie trwa wiecznie. Początkowo ten okres był przewidziany na 3 lata, ale w czerwcu ubiegłego roku został wydłużony do lipca 2021 roku. Stało się tak najprawdopodobniej dlatego, że marginalna liczba gmin podjęła działania w tym zakresie.

Swoją drogą, ustawa odległościowa została wprowadzona pod pretekstem ochrony zdrowia i życia ludzi, przed szkodliwym działaniem elektrowni wiatrowych. Jak się więc mają do tej ochrony przepisy przejściowe, które w poprzednim roku zostały jeszcze wydłużone. Czy z rzekomą szkodliwością mamy do czynienia tylko wtedy, kiedy elektrownia wiatrowa zbliża się do zabudowy? Czy zbliżanie się budynków do elektrowni wiatrowej nie jest przypadkiem tak samo szkodliwe?

Koniec z budynkami mieszkalnymi na Wztki

Przepisy przejściowe, o których mowa wyżej mają również zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy, ale jedynie do lipca 2019 roku. Po tym terminie wydanie decyzji na budynek mieszkalny w wyznaczonej strefie 10H nie będzie możliwe. Jedyną drogą do uzyskania pozwolenia na budowę będą plany miejscowe, dla których przepisy przejściowe będą obowiązywały do lipca 2021 roku. W gminach, które na swoim obszarze posiadają dużo elektrowni wiatrowych, a jednocześnie mają spore zaległości w uchwalaniu planów miejscowych możliwość inwestowania zostanie, przynajmniej czasowo, zahamowana.

Brak przepisów przejściowych dla studiów – patowa sytuacja wielu gmin

Brak przepisów przejściowych dotyczących studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego sprawia, że przy zmianie studium należy uwzględniać regułę 10H. Oznacza to konieczność zrewidowania kierunków zabudowy przy zmianie studium obejmującej tereny w zasięgu 10H od istniejącej elektrowni wiatrowej. Wiele gmin chcąc uniknąć tego problemu zawiesiło procedury zmiany studiów do czasu uchwalenia planów miejscowych na tych terenach. Największy problem mają gminy, których studia są bardzo nieaktualne – często nie mogą one skorzystać z przepisów przejściowych dot. planów miejscowych, ponieważ studium nie pozwala w danym miejscu na zabudowę (choć zabudowa się tam rozwija), a zmienić studium nie można, bo brak jest przepisów przejściowych – sytuacja jest więc patowa.

Projekty wiatrowe z ważnym pozwoleniem na budowę dalej w grze

Każda z gmin, która znajduje się w strefie oddziaływania 10H powinna wykonać mapę z zasięgiem strefy oddziaływania. Sugeruję, aby na takiej mapie znalazły się co najmniej dwie strefy – pierwsza wyznaczona od istniejących elektrowni wiatrowych, a druga wyznaczona od projektowanych elektrowni wiatrowych, które mają ważne pozwolenie na budowę, ponieważ zgodnie z ustawą odległościową do lipca 2021 roku projekty wiatrowe, które posiadają ważne PnB mogą zostać wybudowane na podstawie dotychczasowych przepisów z pominięciem reguły 10H. Strefy powinny uwzględniać zarówno elektrownie wiatrowe zlokalizowane w danej gminie, jak i w gminach sąsiednich – najbezpieczniej zbadać wszystkie projekty zlokalizowane w odległości do 2km od granic danej gminy. Teoretycznie w grze pozostają również projekty, które mają uchwalony plan miejscowy i zawieszoną procedurę uzyskiwania pozwolenia na budowę, ale prawdopodobieństwo ich realizacji do 2021 roku jest raczej znikome.

W strefie pierwszej, wyznaczonej od istniejących elektrowni wiatrowych od 16 lipca 2019 roku nie będzie można wydawać decyzji o warunkach zabudowy na budowę budynków mieszkalnych oraz budynków o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa. 

Taka mapa powinna posłużyć do wyznaczenia obszarów priorytetowych do objęcia planami miejscowymi. Przede wszystkim chodzi o wytypowanie obszarów zwartej zabudowy oraz ewentualnie obszarów rozwoju zabudowy.

Zamknięcie możliwości wydawania warunków zabudowy pod zabudowę mieszkaniową na części obszaru Polski będzie z pewnością dużym utrudnieniem dla wielu gmin, a z drugiej strony mobilizacją do rozpoczęcia prowadzenia racjonalnej polityki przestrzennej opartej na rzeczywistych, zdiagnozowanych potrzebach. Wiele gmin nie będzie w stanie finansowo nadrobić wszystkich zaległości w uchwalaniu planów miejscowych, dlatego będą one zmuszone do typowania tych obszarów, na których sporządzenie planów jest naprawdę konieczne. Będzie to swoisty test przed całkowitą likwidacją decyzji o warunkach zabudowy.. tylko czy ktoś się na to kiedyś zdecyduje? Omawiana sytuacja wygląda bardziej na wypadek przy pracy legislatora niż świadome działanie, zmierzające do zahamowania chaotycznego rozlewania się zabudowy. Zresztą.. cała ustawa odległościowa brzmi jak wypadek przy pracy. Od początku jej obowiązywania trwają dyskusje nad jej nowelizacją, ale póki co efektu nie ma żadnego, poza wydłużeniem okresu przejściowego, który nie rozwiązuje istotnych problemów, blokując chociażby możliwość aktualizacji studiów i doprowadzając do niczym nieuzasadnionego uchwalania planów miejscowych na terenach, które znajdują się z daleka od obszarów zwartej zabudowy.

Czytaj również: Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy? Ok, ale stopniowo i z głową!

Podziel się!