W piątek w sieci pojawił się projekt ustawy, która ma zastąpić obowiązującą od 2003 roku ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowa ustawa będzie nosiła nazwę Prawo o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Trudno powiedzieć czy jest to ostateczna wersja tego projektu, ponieważ na stronie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju nie ma słowa o przekazaniu projektu do publicznych konsultacji. Niemniej jednak, z nieoficjalnych informacji wiemy, że ta wersja została udostępniona przez Ministerstwo wybranym instytucjom. Projekt ma ponad 70 stron i dotyczy wyłącznie planowania przestrzennego na szczeblu gminnym. Prezentowane od miesięcy założenia zmian w systemie planowania przestrzennego znajdują w tym projekcie swoje odzwierciedlenie.

O czym już wiemy?

O planowanych zmianach pisaliśmy Wam w lutym w artykule “Kolejna próba reformy systemu planowania przestrzennego” . Podane informacje uzupełniliśmy w połowie maja w artykule “I co z tą reformą planowania przestrzennego?” . W dużym skrócie nowy system planowania przestrzennego ma się opierać na następujących dokumentach tzw. aktach planowania przestrzennego, które będą stanowiły prawo lokalne:

  • Plan ogólny przeznaczenia terenów gminy – sporządzany obligatoryjnie dla całego obszaru gminy, ma zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Będzie prawem lokalnym, a więc decyzje lokalizacyjne (odpowiednik obecnych WZtek), będą musiały być z nim zgodne. To na pewno na plus. W planie ogólnym Gmina będzie mogła (nie musiała) wyznaczyć m.in. obszary rozwoju, dla których obowiązkowe będzie sporządzenie planu zabudowy lub otrzymanie decyzji zatwierdzającej zintegrowany projekt inwestycyjny (ZPI). W tym planie będą również wyznaczane obszary z zakazem zabudowy.
  • Plan zabudowy terenów gminy – sporządzany w szczególności na terenach wskazanych w planie ogólnym pod rozwoju zabudowy lub uzupełnienie zabudowy, obejmujący min. jednostkę urbanistyczną rozumianą jako obszar, na którym są spełnione krajowe standardy urbanistyczne. To pozytywne rozwiązanie eliminujące plany jedno lub kilkudziałkowe.  Projekt zawiera katalog inwestycji, dla których sporządzenie planu miałoby być obligatoryjne. Ten katalog wydaje się jednak zbyt skromny.
  • Gminne standardy urbanistyczne – standardy służące ustaleniu zasad zagospodarowania terenów przeznaczonych w planie ogólnym pod uzupełnienie zabudowy i nie objętych planami zabudowy. Gmina może uchwalić sobie takie standardy, bądź korzystać z krajowych standardów. Pytanie ile gmin zdecyduje się na wprowadzenie swoich standardów i czy one w połączeniu z planem ogólnym i wsparte decyzjami ZPI nie będą stanowiły jednego źródła prawa lokalnego.

W projekcie ustawy jest mowa dodatkowo o decyzji zatwierdzającej zintegrowany projekt inwestycyjny (ZPI), o którą może wystąpić przedsiębiorca, chcący zrealizować inwestycje na obszarze wskazanych w planie ogólnym pod rozwój lub uzupełnienie zabudowy. Wniosek przedsiębiorcy będzie opiniowany z gminną komisją urbanistyczno – architektoniczną oraz skarbnikiem gminy. Projekt ustawy dopuszcza negocjacje dot. wniosków.

Poza ww. dopuszczone będą decyzje lokalizacyjne (dzisiejsze WZtki), ale jedynie na terenach przeznaczonych w planie ogólnym pod uzupełnienie zabudowy i po spełnieniu szeregu warunków dotyczących m.in. sąsiedztwa oraz dostępności do drogi publicznej.

Co jest zaskoczeniem/ nowością?

Właściwie to trzy zasadnicze kwestie. Pierwsza to odszkodowania z tytułu uchwalenia planu ogólnego – na wiosennym seminarium organizowanym we Wrocławiu przez Stowarzyszenie Urbanistów ZOIU, Pani Joanna Zarzecka, Naczelnik Wydziału Planowania Przestrzennego w Departamencie Polityki Przestrzennej Ministerstwa Rozwoju i Inwestycji, powiedziała, że odszkodowań na podstawie planu ogólnego nie będzie. Okazuje się jednak, że ustalenia planu ogólnego mające wpływ na ograniczenie dotychczasowego sposobu użytkowania będą podstawą do ubiegania się o takie odszkodowanie (art. 130 ust.1). Krótko mówiąc wszelkie zmiany w stosunku do obowiązujących planów oraz wydanych decyzji WZ będą kwalifikowały się pod ten artykuł. Co to oznacza w praktyce? Gminy, chcąc uniknąć odszkodowań, będą musiały uwzględnić w planie ogólnym ustalenia wszystkich obowiązujących planów oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy. W efekcie, gigantyczna nadpodaż terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe może się jeszcze bardziej zwiększyć – obecnie szacuje się, że w Polsce mamy w planach miejscowych rezerwę pod zabudowę mieszkaniową dla 300 mln ludzi. Część z gmin zapewne nie podejmie żadnych działań licząc na to, że przepisy z czasem ulegną zmianie. Ustawa co prawda określa maksymalny (3 letni) termin realizacji planów ogólnych przeznaczenia, ale jednocześnie nie wskazuje, jakie będą konsekwencje w przypadku niewywiązania się z tych ustaleń. Z przeszłości znamy już takie przypadku zaniechania działań ze strony gmin.. dobrym przykładem jest tutaj ustawa dotycząca inwestycji w zakresie lokalizacji elektrowni wiatrowych, której przepisy przejściowe musiały zostać wydłużone o kolejne 3 lata, ponieważ w innym wypadku bardzo duża część kraju ( w tym obszarów zwartej zabudowy) zostałaby pozbawiona możliwości zabudowy. Reasumując, proponowane zmiany w żaden sposób nie przyczynią się do ograniczenia chaosu przestrzennego, a mogą go jeszcze bardziej pogłębić.

Druga kwestia dotyczy natomiast art. 8, który mówi, że zadania określone w ustawie tj. m.in. tworzenie aktów planowania przestrzennego wójt (burmistrz/ prezydent) realizuje przy pomocy gminnego lub międzygminnego biura planowania przestrzennego. Biuro to miałoby zatrudniać osoby o zróżnicowanym, specjalistycznym wykształceniu i doświadczeniu zawodowym, niezbędnym do komplementarnego projektowania planistycznego i urbanistycznego, uwzględniającego wszystkie aspekty rozwojowe przestrzeni zurbanizowanych i niezurbanizowanych, zgodnie z wymaganiami ładu przestrzennego, ochrony środowiska przyrodniczego, potrzeb społecznych, wartości architektonicznych i krajobrazowych oraz racjonalności ekonomicznej struktur osadniczych i sieci infrastruktury technicznej. Biurem miałby kierować główny projektant, który musiałby zdać egzamin państwowy. W teorii oznaczałoby to koniec funkcjonowania prywatnych biur urbanistycznych. Przepisy dotyczące utworzenia biur gminnych miałby zacząć obowiązywać po 14 dniach od wejścia w życie ustawy. Choćby z tego powodu należy ten pomysł uznać, za całkowicie nierealny. Poza tym to liczba osób zdolna pokierować takimi biurami jest z pewnością niewystarczająca. Urbanistów zrzeszonych w byłych izbach było ok. 3000, część z nich to osoby nieaktywne zawodowo, wśród nich są również osoby w wieku emerytalnym. Czynni zawodowo urbaniści w większości skupieni są w większych ośrodkach miejskich i ich otoczeniu. Poza tym prowadzenie takiej pracowni to przecież nie to samo co wykonywanie projektów. Zakładając nawet, że byłyby to przeważnie międzygminne pracownie, to musimy pamiętać, że dzisiaj w wielu gminach prawdziwym problemem jest znalezienie odpowiedniej osoby na stanowisko ds. planowania przestrzennego, natomiast w projekcie jest mowa o całych zespołach wykwalifikowanych specjalistów, reprezentujących różne doświadczenie. Należy się spodziewać, że w efekcie prace będą podzlecane na zewnątrz do biur prywatnych, jak dotychczas, a biurem będzie referat zajmujący się do tej pory planowaniem w danej gminie. Sens proponowanego rozwiązania pozostaje zagadką. Z pewnością nie jest to odpowiedź na rzekomo wysokie ceny opracowań planistycznych, ponieważ po wprowadzeniu tej zmiany należy się spodziewać, że ceny będą wyższe. Warto przy tej okazji zwrócić uwagę na jeszcze jeden fakt – uprawnienia urbanistyczne nie byłyby przyznawane z automatu osobom, które takie uprawnienia posiadały przed deregulacją, a więc jest to rozwiązanie inne niż proponowane na etapie prac nad KUBem.

Trzecia kwestia to natomiast bardzo rygorystyczne podejście do decyzji o warunkach zabudowy. Swego czasu przy projekcie KUB zwracaliśmy uwagę, że z decyzji o warunkach zabudowy należy rezygnować z głową i powoli, ponieważ w przeciwnym razie skończy się to paraliżem inwestycyjnym. Wówczas zrezygnowano z wymogu bezpośredniego sąsiedztwa działki zabudowanej, a teraz ten wymóg znowu powraca. Patrząc na przepisy przejściowe zawarte w projekcie odstąpiono również od możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy na terenach nie objętych ustaleniami obowiązujących planów do czasu uchwalenia planu ogólnego – wspomniane przepisy przejściowe dopuszczają taką możliwość jedynie w przypadku wszczętych spraw i nie zakończonych przed wejściem w życie ustawy. Oznacza to, że o nowe decyzje nie będzie można wnioskować do czasu uchwalenia planu ogólnego, bo to on będzie wyznaczał obszary uzupełnienia zabudowy, w granicach których będzie to możliwe – oczywiście po spełnieniu szeregu określonych w projekcie warunków. Do tego czasu (tj. nawet 3 lata od wejścia w życie nowych przepisów) na obszarach nie objętych ustaleniami planów miejscowych nie będzie można uzyskać pozwolenia na budowę.

Te trzy wyżej wymienione kwestie, praktycznie przesądzają o losach tego projektu. Zawiera on bardzo dużo złych zapisów, choć są również rozwiązania warte zainteresowania, takie jak chociażby zmiana przebiegu procedury planistycznej mająca wpłynąć na zwiększenie udziału społeczeństwa w tworzeniu danego aktu planistycznego. Przedstawiony projekt nie zawiera zbyt dużej ilości szczegółów, brak jest przepisów wykonawczych, zdawkowo potraktowany jest temat bilansu, który wydaje się być kluczowy przy tworzeniu planów ogólnych. Niemniej jednak proponowane zmiany nie rozwiązują podstawowych problemów systemu planowania przestrzennego w Polsce.

Zachęcamy Was do dyskusji na forum

Z całym projektem ustawy można zapoznać się tutaj 

Podziel się!

  • Marcin Nowosacki

    Niewydawanie WZ-ek do czasu uchwalenia planu ogolnego to przeciez DOBRA konsekwencja. Powstrzyma to chociaz na chwile rosnacy nam na wiecznosc balagan.

    • Filip Sokołowski

      Zgodziłbym się z tym, gdyby nie fakt, że poza planami pozostaje dużo obszarów zwartej zabudowy. Są gminy, w ktorych pokrycie planami oscyluje w granicach 1% – dla takich gmin oznacza to calkowity paraliż.

    • ptaq

      Szanowny kolego, nie wiem czym się zajmujesz zawodowo i nawet mnie to nie interesuje, każdy głos jest ważny w dyskusji. Niemniej z całym szacunkiem, nie wiesz o czym piszesz. Używasz sformułowań pięknych i górnolotnych podobnie jak autor lub autorzy tego “czegoś” co (i to jest przerażające!!!) jest projektem aktu prawnego!!! – “Powstrzyma to chociaż na chwile rosnący bałagan”. Chwila wg Ciebie jest pojęciem jakim? – krótki, bardzo krótkim, czy jakim? Pojęcie planowania samo w sobie jest w czasie przyszłym niedokonanym i (obecnie o bliżej niedookreślonym horyzoncie czasowym). Tobie jak widać wystarczy chwila.
      Po 21 latach wydawania wuzetek mogę z całą stanowczością stwierdzić, że sama instytucja decyzji o warunkach zabudowy nie jest może idealna ale sam fakt, że przez ostatnich 16 lat obowiązywania tego porządku prawnego, nikt do tej pory nie wymyślił nic lepszego daje chyba do myślenia. Szkoda tylko, że przez 16 lat nie było chętnych (a taki okres daje już niezły materiał do analizy), aby poprawić i doprecyzować okoliczności w których taką decyzję można wydać oraz te przeciwne.