https://www.gov.pl

Przeglądam sobie slajdy z prezentacji Ministerstwa Rozwoju dot. założeń reformy systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego i nasuwa mi się na myśl kilka pytań. Dobrze by było, aby zespół ds. zagospodarowania przestrzennego, który niebawem ma powstać przy Ministerstwie Rozwoju, również zadał sobie kilka kluczowych pytań.

  1. Co zmieni się dla miast/gmin, które mają przeszacowane tereny mieszkaniowe nie tylko w studiach, ale i w planach miejscowych, skoro te plany zgodnie z założeniami MR mają zachować moc? Rozumiem, że w takiej sytuacji, miasto/gmina będzie miała wybór – albo przenosimy tereny mieszkaniowe do planu ogólnego z obowiązujących planów miejscowych 1:1, albo płacimy ludziom odszkodowania? Nie trudno przewidzieć co wybiorą miasta/gminy, tak więc odpowiedź na moje pytanie jest prosta – nic się nie zmieni. Proszę mnie źle nie zrozumieć, nie namawiam do kolejnej luki planistycznej, ale z jednej strony MR podkreśla, że w planach miejscowych mamy zaplanowanych terenów mieszkaniowych dla 60 mln ludzi, a z drugiej nie proponuje żadnego sensownego rozwiązania, które miałoby ten stan rzeczy zmienić. Zamrożenie części z tych terenów na kilka, kilkadziesiąt lat to jakaś sztuczna prowizorka, która ma się nijak do faktu, że zdecydowana większość miast w Polsce się wyludnia. Poza tym szczerze wątpię, że takie rozwiązanie utrzyma się w sądach.
  2. Czy nie lepiej byłoby uzależnić uwolnienie rezerw terenowych od stopnia zabudowy/ wykorzystania terenów wskazanych do zainwestowania, zamiast wprowadzać jakieś zobowiązania w latach, z których potem trzeba się będzie tłumaczyć? Można przecież ustalić, że każda gmina raz na 5 lat jest zobowiązana do wykonania raportu na temat zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, który da (bądź nie da) zielone światło do aktualizacji planu ogólnego. Raport ten powinien opierać się na twardych danych, powinien podlegać uzgodnieniu przez KUA i powinien być przyjmowany uchwałą rady miasta lub gminy.
  3. Czy nie lepiej planowanie na podstawie demografii zastąpić planowaniem na podstawie analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym? Zawsze przy okazji dyskusji o sensie planowania na podstawie demografii przytaczam przykład miasta, dla którego wykonywałem ocenę aktualności dokumentów planistycznych – w roku 1997r. kiedy w mieście tym tworzone było studium liczba jego mieszkańców wynosiła ok. 25 tyś. Na bazie prognoz demograficznych autorzy studium ustalili wówczas, że po 20 latach liczba ta się podwoi. Ja wspomnianą ocenę wykonywałem 2017r. – liczba mieszkańców wynosiła wówczas 5,5 tyś, a stopień pokrycia planami na poziomie 68% (patrz pkt 1).
  4. Czy obok mechanizmu ustalającego zasady uwolnienia rezerw terenowych pod zabudowę, nie powinniśmy wprowadzić mechanizmu przywracania funkcji niebudowlanych na terenach, które pozostają przez dłuższy okres czasu niezabudowane?
  5. Plan ogólny nie będzie wywoływał bezpośrednich skutków finansowych, czy na pewno? Studium też miało takich skutków nie wywoływać, a tymczasem mamy wyroki sądów o następującej treści „ustalenia studium w sposób bezpośredni determinują istotną część normatywnych skutków planu miejscowego wobec wykonywania prawa własności nieruchomości. Zatem w sytuacji związania rady gminy ustaleniami studium przy uchwalaniu planu miejscowego nie można wykluczyć naruszenia czyjegoś interesu prawnego już na etapie studium”. Dzisiaj sądy oceniając czy nastąpiło naruszenia prawa własności biorą niejednokrotnie pod uwagę nieobowiązujące plany ogólne czy nawet tzw. „hipotetyczne wztki”. Oznacza to, że wprowadzając zakaz zabudowy w nowym planie ogólnym na terenach, które wcześniej były w studium (tylko w studium) wskazane do rozwoju zabudowy, nie możemy być pewni braku konsekwencji finansowych czy prawnych.
  6. Co ze zmianą przeznaczenia gruntów rolnych na terenach zwartej zabudowy/ terenach wskazanych do urbanizacji w planie ogólnym? Na jednym ze slajdów MR wskazuje na „dziwne” kształty uchwalanych planów. Nie wiem czy sobie Ministerstwo zdaje sprawę, ale jednym z powodów tego kształtu jest brak zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze w środku miejscowości. Tereny wskazane do zabudowy w planie ogólnym powinny podlegać zwolnieniu ze zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze tak jak to dzisiaj się dzieje w miastach. Nie wspomnę już o samej procedurze, która wymknęła się całkowicie jakimkolwiek regulacjom.

Zachęcam Was do dyskusji i wpisywania swoich pytań/wątpliwości. Ja mam głęboką nadzieję, że zespół ds. zagospodarowania przestrzennego będzie składał się z osób, które zdają sobie sprawę, że w Polsce poza Warszawą i kilkoma innymi największymi miastami, są też mniejsze miasta i gminy wiejskie, które też mają mnóstwo problemów planistycznych do rozwiązania i nie koniecznie są to te same problemy, które ma Warszawa.

Wspomniana prezentacja dostępna pod artykułem: https://www.gov.pl/web/rozwoj/zespol-ds-zagospodarowania-przestrzennego-przy-mr?fbclid=IwAR288ZsGGf27CrXMZncoRNTAGJtZI_M33CIFcRenUKwqypy2DZwzsA37ano

 

Podziel się!