W ubiegłym tygodniu pojawiła się informacja, zgodnie z którą w ramach tzw. tarczy antykryzysowej dla samorządów, zmianie ma ulec wysokość opłaty skarbowej za wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Kwota ta ma być podniesiona ze 107zł do 598zł, ale tylko dla osób, które nie są właścicielami ani użytkownikami wieczystymi nieruchomości. Pozostałe osoby nie zapłacą nic. Dotyczyć to będzie wszystkich decyzji, niezależnie od rodzaju planowanej zabudowy. Z uzasadnienia do zaproponowanej zmiany wynika, że celem jej jest zwiększenie wpływów finansowych gmin i jednocześnie ograniczenie wydawania decyzji dla osób, które nie mają faktycznych zamiarów budowy, a jedynie sprawdzenie potencjalnych możliwości zabudowy i zagospodarowania danej nieruchomości. I tu budzą się moje wątpliwości – jak dużo faktycznie gminy będą w stanie na tej zmianie „dorobić”? Moje doświadczenie podpowiada mi, że decyzje wydawane dla osób nie będących właścicielami i użytkownikami wieczystymi stanowią ok. 15 – 20% wszystkich wydawanych decyzji. Ale moja pracownia w zakresie warunków zabudowy obsługuje głównie gminy wiejskie i podmiejskie, toteż od razu zostałem sprostowany przez moich kolegów „z miasta”, że w tych największych miastach „nie właściciele” składają nawet do 60% wszystkich wydawanych decyzji. Czyli jak zwykle, większy ma się lepiej, albo inaczej – rozwiązania szykujemy na podstawie doświadczeń dużych miast, ewentualnie ich stref funkcjonalnych, ale obejmiemy nimi wszystkich jednakowo. Co sprytniejsi zauważyli, że upoważnienie kosztuje 17zł, a znajomy działający w branży nieruchomości, na wieść o wysokości opłaty skomentował: „a to jeszcze nie najgorzej”. Zaproponowana zmiana najpewniej zadziała inaczej niż to sobie planujemy.

Co myślą o tej propozycji urbaniści, architekci i inwestorzy?

Jak zwykle przy takiej okazji wracają dyskusje co zrobić z tymi nieszczęsnymi WZtkami. Ogólnie rzecz ujmując, wnioski z tych dyskusji zależne są od tego kto dyskutuje. Jeżeli dyskutują urbaniści to spór toczy się wokół tego w jaki sposób się tych WZtek z systemu pozbyć. Są zwolennicy krótkiego cięcia i są zwolennicy działania stopniowo. Ja się zaliczam do tej drugiej grupy, chociażby dlatego, że widzę, co się aktualnie dziele w gminach wiatrakowych, gdzie od 19 lipca 2019r. na części ich obszarów nie można wydawać WZtek dla budynków mieszkalnych, z mocy ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Zresztą patrząc w przeszłość i myśląc o kolejnych propozycjach reformy, średnio wierzę, że ktoś się na takie krótkie cięcie odważy, szczególnie w obecnej sytuacji. Moi koledzy od „krótkich cięć” mówią z kolei, że nie ma się co ciaćkać, bo jak się będziemy tak ciaćkać, to nigdy porządnie nie pozbędziemy się tych WZtek. Gminy mają się zabrać za robienie planów i tyle. Niby racja, ale jak gmina ma 2% pokrycia MPZP to nie nadrobi zaległości w 9 miesięcy, szczególnie że gminom nie grożą obecnie budżetowe nadwyżki. Zostawmy jednak urbanistów i zobaczmy co na to architekci?

Żeby się o tym przekonać odwiedziłem sobie profil Izby Architektów Rzeczypospolitej Polskiej na portalu Facebook i poczytałem komentarze pod artykułem nt. proponowanych zmian. Oto wybrane z nich:

„A co z inwestorami którzy chcą nabyć grunt a nie wiedzą czy będą mogli realizować swoją inwestycje na danym terenie. O tych inwestorach nie pomyśleli ? A może by ktoś zbudował domy, mieszkania, pawilony handlowe, fabryki, ale nie zbuduje jak nie zabuli, żeby się dowiedzieć np że nie może tego zbudować. No logiczne. Bardzo logiczne. To po co robić WZ już dawno powinny być na całym obszarze Polski plany miejscowe. Ale ich nie ma”.

***

„Lepiej popracować nad prawidłowością oraz czasem oczekiwania na decyzje. Treść decyzji jest rożna w zależności od fantazji producenta, orzecznictwa w danym województwie i kompetencji urzędników. A czas procedowania to już odrębna odyseja”

***

„To powinien płacić urząd występującemu o wz za każdy miesiąc zwłoki, pardon za zwłoki w tej sytuacji”

***

“Rozumiem, że część większych inwestorów generowała taki ruch sprawdzając które tereny mogą być dla nich interesujące, ale też nie robili tego na zasadzie “sztuka dla sztuki” i robili to przez brak terenów objętych Planami Miejscowymi, jeśli potem nie konsumowali tych decyzji to mogło to wynikać z jej niekorzystnych zapisów. Teraz zmieni się tylko tyle, że taki inwestor zwróci się do właściciela żeby ten złożył wniosek w jego imieniu… Nie wygeneruje to żadnych dochodów dla gmin zwłaszcza jeśli właściciel nie będzie płacił w tej chwili za żadną decyzję, a nic nie stoi na przeszkodzie żeby wystąpili z kilkoma czy kilkunastoma wnioskami… Jedynym rozsądnym działaniem “ukracającym” wnioski o DoWZ jest uchwalenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego”.

Punkt widzenia urbanistów i architektów jest różny. To nie dziwi, bo architekci mówiąc o WZtce, myślą o tej konkretnej, wydawanej dla inwestora, dla którego aktualnie realizują projekt. Chcą mieć prawo do sprawdzenia możliwości inwestycyjnych terenu. Chcą też, aby procedura przebiegała sprawniej. Nie można odmówić im racji. Podobnie zresztą będzie myślał sam inwestor. Ale ani architektów, ani inwestorów nie interesuje to ile z tych wydanych WZtek to tzw. WZtki sprawdzające, a ile z nich prowadzi faktycznie do realizacji inwestycji. Niezależnie od tego po co dana WZtka została wydana, każda bezterminowo „wisi” w systemie. I to jest problem dla urbanistów, szczególnie przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, dlatego urbaniści mają do WZtek odmienne podejście. Jest to też problem dla urzędów, bo to są koszty… i to nie tylko te wynikające z przygotowania decyzji.. jest to też czas. Z przytoczonych wypowiedzi wynika, że o tym ostatnim myślimy tylko w kontekście opieszałości urzędów. Nie zastanawiamy się nad tym jak my sami wpływamy na ten czas. A przecież dzisiaj każdy może wystąpić o WZtkę. Dla jednej działki można uzyskać nieskończoną liczbę takich WZtek. To naturalnie wpływa na koszty i na czas. Należy pamiętać, że Wztka to nie tylko analiza i decyzja, to też szereg administracyjnych czynności z nałożonymi prawem terminami i to one wpływają zasadniczo na ogólny czas realizacji wniosku. Poza tym ktoś te działania musi wykonać. Najczęściej jest to osoba, która zajmuje się nie tylko decyzjami o warunkach zabudowy. Dzisiaj za WZtkę na budowę budynku mieszkalnego inwestor nie płaci nic, a to ten rodzaj WZtek dominuje. Wydanie każdej WZtki rzecz jasna kosztuje. Gminy najczęściej zlecają projekty decyzji biurom projektowym. Średnia kwota za jaką realizowane są takie zlecenia to 200 – 300zł za sztukę, ale są też urzędy, które płacą 500zł za sztukę – wszystko zależy oczywiście od liczby wydawanych decyzji w roku. To oczywiście nie są wszystkie koszty, należy doliczyć do tego koszty korespondencji, a także koszty pracy osoby, która obsługuje tę procedurę po stronie urzędu. Jeżeli chcemy utrzymania darmowych decyzji, to nie dziwmy się, że po stronie urzędów nie zajmuje się nimi sztab urzędników. Nie dziwmy się, że to też trwa.

Co możemy zrobić by było inaczej?

Zastanawiałem się jak można odpowiedzieć na potrzeby/ wątpliwości urbanistów, architektów i inwestorów? Czy da się ich jakoś pogodzić, zachowując możliwość sprawdzania potencjału danej działki, przy jednoczesnym rozwiązaniu problemu niewykorzystanych WZtek, które „wiszą” w systemie? Czy da się wpłynąć na czas realizacji sprawy?

Doszedłem do wniosku, że należy dopuścić 2 rodzaje wniosków:

WNIOSEK NR 1 – wniosek o udzielenie informacji (przeprowadzenie analizy) dot. możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu – organ nie wszczyna postępowania, wykonuje jedynie (sam, bądź zleca jej wykonanie) analizę zabudowy i zagospodarowania terenu i przedstawia wyniki takiej analizy wnioskodawcy, co ważne nie wydaje decyzji administracyjnej.

WNIOSEK NR 2 – wniosek o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu – tak jak dotychczas, rozpoczyna się wszczęciem postępowania i kończy wydaniem decyzji administracyjnej.

Z WNIOSKIEM NR 1 może wystąpić każdy, niezależnie od tego czy jest właścicielem danej nieruchomości. Jedynym załącznikiem do wniosku będzie mapa zasadnicza niezbędna do analizy (obejmująca min. 3-krotność frontu działki, jak dotychczas). Organ ma obowiązek przedstawienia wyników analizy w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od otrzymania kompletnego wniosku (nie wlicza się tu termin konieczny do uzupełnienia wniosku – zdarza się dość często, że wnioskodawca dostarcza mapę obejmująca zbyt mały obszar). Wyniki analizy wiążą organ wydający decyzję przy wydawaniu tej decyzji w zakresie ustalonych parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, o ile od dnia udostępnienia ich wnioskodawcy, do dnia wystąpienia przez niego o decyzję o warunkach zabudowy nie minęły 3 miesiące i o ile decyzja zostanie pozytywnie uzgodniona przez organy do tego przewidziane. Organ w tej procedurze nie bada dostępności do drogi i do mediów – robi to dopiero na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Za rozpatrzenie wniosku obowiązuje opłata 200zł /500zł w zależności od rodzaju inwestycji (200zł dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej oraz zabudowy towarzyszącej, dla pozostałych inwestycji 400zł).

Z WNIOSKIEM NR 2 może wystąpić wyłącznie właściciel lub użytkownik wieczysty. Decyzja jest ważna 3 lata od jej wydania. Każda nowa decyzja powoduje nieważność poprzedniej. Procedura jej wydania się nie zmienia w stosunku do stanu obecnego, z taką różnicą, że jeżeli wnioskodawca w okresie nie dłuższym niż 3 miesiące przed wystąpieniem o nią, uzyskał od organu informację (otrzymał wyniki analizy) dot. możliwościach zabudowy i zagospodarowania terenu, to ta analiza jest wiążąca i organ jej nie wykonuje ponownie, co jest z automatu oszczędnością czasu. Wówczas koszt takiej decyzji to odpowiednio 300zl/ 600zł w zależności od rodzaju inwestycji. Jeżeli natomiast wnioskodawca wystąpi o decyzję o warunkach zabudowy, bez uprzedniego występowania o analizę możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu to całkowity koszt takiej decyzji (która też będzie zawierała analizę) będzie wynosił odpowiednio 500zł/1000zł w zależności od rodzaju inwestycji. Terminy realizacji decyzji pozostają bez zmian, zgodnie z KPA.

Jeżeli ktoś będzie chciał sprawdzić potencjalne możliwości inwestycyjne działki to koszt i czas powinien go skłonić do wyboru WNIOSKU NR 1. Po 14 dniach otrzyma odpowiedź i zapłaci za to mniej niż połowę kosztów samej decyzji. Jeżeli warunki okażą się pomyślne to dopłaci różnice i wystąpi o decyzję. Jeżeli nie, to albo zrezygnuje z występowania o decyzję, albo poradzi się prawnika/urbanisty, czy są szanse na odwołanie i wystąpi o decyzje, z całą świadomością tego, że może to być procedura dużo dłuższa. Podobnie będzie w przypadku, gdy inwestor będzie miał wątpliwości co do rozstrzygnięcia sprawy. Oczywiście w przypadku WNIOSKU NR 1 inwestor musi zakładać, że w wyniku braku uzgodnienia (projekty decyzji będą musiały być uzgadniane jak zwykle), finalne warunki określone w samej decyzji mogą być inne, ale ta niepewność będzie dotyczyła ograniczonych sytuacji, kiedy mamy na terenie formy ochrony przyrody czy obszary i obiekty podlegające ochronie konserwatorskiej. W zdecydowanej większości przypadków takich wątpliwości nie ma. Zresztą inwestor zawsze będzie miał wybór czy występować od razu z WNIOSKIEM NR 2 czy zacząć od WNIOSKU NR 1.

Co nam daje takie rozwiązanie? Część wniosków nie będzie wymagała przeprowadzenia pełnego postępowania, co wpłynie na czas załatwienia spraw i moce przerobowe. Inwestorzy będą mieli szanse uzyskać w szybkim czasie wstępne warunki. Gminy zyskają finansowo, zmiana wpłynie na liczbę wydawanych decyzji, szczególnie tych, których celem było jedynie sprawdzenie potencjalnych możliwości inwestycyjnych.

Oczywiście to nie rozwiązuje wszystkich problemów związanych z decyzjami WZ. Przydałoby się zdecydowanie ograniczyć obszary w jakich one mogłyby zostać wydawane i doprecyzować warunki ich wydawania. Jednocześnie należałoby wpłynąć na gminy w kwestii uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego, co w konsekwencji doprowadziłoby do całkowitego wyeliminowania WZtek z systemu. Jednak jak rozumiem, przedstawiona w „tarczy” propozycja nie jest propozycją docelową, bo wszystkie głębsze zmiany wymagają reformy całego systemu. To jest zmiana na tu i teraz. A tu i teraz krótkie cięcie jest bardzo mało prawdopodobne, więc myślę, że warto podjąć kroki, które choć trochę obecną sytuację ucywilizują. Ciekaw jestem Waszych opinii na ten temat. No i oczywiście zastrzegam, że jestem urbanistą, nie prawnikiem, więc jeżeli ktoś uważa, że to nie jest do zrobienia pod względem prawnym, to proszę o taki głos.

 

Podziel się!