Unieważnienie decyzji o warunkach zabudowy  

  RSS

nowackastef
(@nowackastef)
Gość Customer
Dołączył:10 miesięcy  temu
Wpisy: 4
16/10/2018 2:52 pm  

Proszę o poradę. Wystąpiłam jakiś czas temu o decyzję o warunkach zabudowy na 4 budynki na mojej działce. Na podstawie tej decyzji uzyskałam decyzję podziałową na 4 działki. Jedną z nich sprzedałam i właściciel wystąpił o nowe warunki zabudowy po czym uzyskał pozwolenie na budowę i wybudował dom. Ja teraz chciałam wystąpić o pozwolenie na budowę na inną z tych 4 działek i dowiedziałam się, że muszę ponownie wystąpić o warunki zabudowy, bo ta pierwotna decyzja na 4 działki została wygaszona przez tą decyzję na 1 działkę, o którą wystąpił człowiek, który kupił ode mnie działkę. To jest dla mnie jakieś dziwne, bo przecież tamta nowa decyzja nie dotyczyła wszystkich 4 działek tylko 1, więc chyba na pozostałej części tj. na 3 pozostałych działkach, ta decyzja pierwotna nadal powinna obowiązywać. Czy mam rację?


OdpowiedzCytat
mal_content
(@mal_content)
Nowy Użytkownik
Dołączył:10 miesięcy  temu
Wpisy: 15
17/10/2018 3:54 pm  

Poruszyła Pani bardzo ciekawą i niejednoznaczną (z punktu widzenia obowiązującego prawa) kwestię. Paradoksalnie problematyczna okazała się już interpretacja, czy decyzja o warunkach zabudowy może określać zasady podziału nieruchomości. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określa tego wprost, co chyba stało się źródłem kontrowersji. W art. 54 pkt 2 lit. a (w nawiązaniu do art. 64 ust. 1) wskazuje się jednak, że w decyzji określa się warunki i wymagania ochrony kształtowania ładu przestrzennego. Urbaniści za takowe z pewnością uznają strukturę działek, ich kształt i rozdrobnienie. Doktrynę w większym stopniu kształtują jednak prawnicy i ci już mieli wątpliwości, czego dowody łatwo znaleźć w internecie. Wątpliwości rozwiało częściowo orzecznictwo, m.in. wyrok WSA w Lublinie (II SA/Lu 742/11) stwierdzając dopuszczalność określania warunków podziału nieruchomości w decyzji WZ.  Co ciekawe w uzasadnieniu do wyroku sąd powołał się na ustawę o gospodarce nieruchomościami, która w art. 94 ust. 1 pkt 2 dopuszcza podział nieruchomości, jeżeli jest on zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Sąd uznał, że skoro podział ma być zgodny z decyzją to siłą rzeczy decyzja takie regulacje może zawierać. Dla mnie ten wywód jest bez znaczenia w kontekście wspomnianych przepisów upzp, ale informuję, że taki dodatkowy argument się pojawia.

Gdy tego podziału już się dokona, powstaje wątpliwość druga, bo nierzadko w takich sytuacjach starostwa odmawiają wydania pozwolenia budowlanego, jako że WZ odnosi się do innych działek niż te w stanie faktycznym. Upzp jasno mówi jednak, że WZ odnosi się do terenu, a nie działki. Teren ten definiują linie rozgraniczające określone na rysunku załączonym do decyzji. Podział nieruchomości nie skutkuje zmianą tych linii - jest to w dalszym ciągu ten sam teren, który w świetle prawa co najwyżej opisują nieaktualne numery działek. Taką interpretację potwierdza chociażby wyrok WSA w Poznaniu (IV SA/Po 684/17):
Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana dla określonej (oznaczonej geodezyjnie) "działki", lecz dla określonego "terenu". Niewątpliwie nie są to pojęcia tożsame. Teren, dla którego ustala się warunki zabudowy w konkretnej decyzji w.z., może obejmować jedną lub więcej działek geodezyjnych, przy czym wymienienie w tej decyzji owej działki (owych działek) służy przede wszystkim identyfikacji tego terenu oraz wyznaczeniu jego granic. Jest zaś bezsporne, że w wyniku geodezyjnego podziału takiej działki (odpowiednio: scalenia takich działek) nie przestaje istnieć teren, którego dana decyzja w.z. dotyczy, a tylko zmienia się formalny (geodezyjny) "opis" tego terenu
W przypadku, gdy mimo to starostwo nie chce honorować wydanej WZ, najszybszym wyjściem jest wystąpienie o zmianę treści decyzji WZ w zakresie numerów działek. Ale dla zasady odmowę wydania pozwolenia należałoby zaskarżyć. 

Pani przypadek wiąże się jednak z jeszcze jednym problemem. Na wstępie zaznaczę, że decyzje o warunkach zabudowy nie mogą wygaszać się nawzajem. Dla tej samej działki może istnieć wirtualnie nieograniczona liczba decyzji, każda może być inna i wszystkie mogą być dalej ważne, przynajmniej w świetle prawa. Wygaśnięcie decyzji następuje w sytuacjach i w trybie określonych w art. 65 upzp, tzn. zgodnie z KPA i tylko jeśli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub uchwalony został plan miejscowy. Domyślam się, że w Pani sytuacji urzędnicy powołują się na ten pierwszy przypadek.
Jak Pani opisuje, nowy właściciel jednej z działek uzyskał nową decyzję WZ i na jej podstawie otrzymał pozwolenie na budowę. Tym samym zaszła okoliczność określona w art 65 upzp, co stało się podstawą wygaszenia wszystkich decyzji WZ dla terenu objętego jego inwestycją wydanych osobom trzecim, w tym Pani decyzji. NSA w wyroku II OSK 101/13 orzekło, że decyzja WZ dla kilku obiektów jest niepodzielna. Sprawa dotyczyła zupełnie innego przypadku, jednak sentencja wydaje się być analogiczna - nie można wygasić jedynie części decyzji WZ. W tym kontekście jedynym wyjściem faktycznie wydaje się być ponowne wystąpienie o wydanie decyzji WZ.
Tyle jeśli chodzi o prawo, teraz czy jest to rzeczywiście nieracjonalne, jak Pani sugeruje? Z przedstawionego przez Panią opisu wynika, że na sprzedanej przez Panią działce właściciel uzyskał pozwolenie budowlane w oparciu o nową jednostkową WZ. Wykonana została osobna analiza urbanistyczna, osobno ustalono warunki zagospodarowania, a realizowana inwestycja w określony sposób zmienia sąsiedztwo pani działek. Kontekst dla realizacji inwestycji na Pani działkach uległ zmianie, a posiadana przez Panią decyzja WZ de facto stała się nieaktualna. Według mnie jest to wystarczający powód by wskazanie do ponownego wnioskowania o wydanie WZ uznać za racjonalne.


OdpowiedzCytat
nowackastef
(@nowackastef)
Gość Customer
Dołączył:10 miesięcy  temu
Wpisy: 4
17/10/2018 4:14 pm  

Bardzo dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Nowy właściciel działki dostał informację, ze w związku z tym, że po podziale zmieniły się numery działek to on musi wystąpić o nową decyzje. Z tego co Pan napisał to wcale nie musiał tego robić. Gdyby nie zrobił, tylko wystąpił o pozwolenie na budowę w oparciu o tą pierwsza decyzję to ja teraz nie musiałabym występować o nową decyzję?


OdpowiedzCytat
mal_content
(@mal_content)
Nowy Użytkownik
Dołączył:10 miesięcy  temu
Wpisy: 15
18/10/2018 12:03 pm  

Teoretycznie kupujący mógłby uzyskać pozwolenie na budowę na podstawie Pani decyzji WZ, z tym że:
- musielibyście Państwo dokonać przeniesienia Pani decyzji WZ zgodnie z art. 63 ust. 5 upzp. Pozwolę sobie tutaj na dygresję. Osobiście nie rozumiem przesłanek uniemożliwiających uzyskanie pozwolenia na budowę na podstawie decyzji WZ wydanej na osobę trzecią. Zgodnie z doktryną decyzja WZ mówi o dopuszczalności określonej inwestycji, a nie o faktycznej możliwości jej realizacji. Wykazanie niezbędnych uprawnień do wbicia łopaty nie stanowi przedmiotu postępowania w sprawie wydania decyzji WZ. Z samej decyzji nie wynikają żadne przesłanki by uznawać tę decyzję za imienną. Tym bardziej, że upzp w art 63 ust. 2 mówi wprost, że decyzja WZ nie rodzi praw do terenu. Jednak z uwagi na wspomniany art. 63 ust. 5 określający procedurę przeniesienia decyzji, NSA w wyroku II OSK 1915/15 uznało, że tylko inwestor może na podstawie decyzji WZ ubiegać się o pozwolenie budowlane, a inwestorem jest osoba która uzyskała tę określoną decyzję WZ załączaną do wniosku o pozwolenie. Wyrok pod tym względem jest niespójny i sam sobie przeczy stwierdzając, że decyzja nie jest związana z prawem majątkowym i określa jedynie o rodzaju obiektu budowlanego, jaki może zostać wybudowany, ale jednocześnie de facto wskazując, że ten obiekt może wybudować tylko ta jedna konkretna osoba, która o to wnioskuje. Koniec dygresji; 
- kupujący prawdopodobnie zderzyłby się z lokalnym aparatem urzędniczym, który nakazałby ponowne występowanie o WZ tylko dlatego, że nastąpił podział nieruchomości. O bezpodstawności takiej postawy gminy pisałem w poprzednim poście. Nie zmienia to jednak faktu, że wskóranie czegokolwiek wymagałoby nielada zapasów z tymże aparatem, a i pewnie bez interwencji organów wyższego szczebla by się nie obyło. Kupujący mógł nie być świadomy, że nie musi ponownie występować, mógł nie chcieć ryzykować przedłużania postępowania przez wspomnianą batalię z urzędem i wolał samodzielnie wystąpić, a może chciał spróbować "dokręcić" uzyskaną przez Panią decyzję i uzyskać jeszcze korzystniejsze warunki. To wie już tylko on.

Czysto teoretycznie gdyby posłużył się Pani decyzją, po zakończeniu jego postępowania decyzja WZ dalej funkcjonowałaby w obiegu prawnym. Wbrew obiegowej opinii pozwolenie na budowę nie wygasza wszystkich WZ, a tylko te "pozostałe". Zgodnie z KPA stają się one bowiem bezprzedmiotowe. Art. 65 upzp mówi o wygaśnięciu decyzji WZ w przypadku wydania pozwolenia na budowę na rzecz innego wnioskodawcy - a w tym przypadku to nie inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę, tylko właśnie ten dysponujący przedmiotową decyzją. Nie można też mówić o bezprzedmiotowości tej decyzji, bo w dalszym ciągu można realizować przewidziane w niej zagospodarowanie. W takiej sytuacji, po zakończeniu jego inwestycji moglibyście Państwo dokonać powrotnego przeniesienia decyzji na Panią i decyzja w świetle prawa byłaby w dalszym ciągu ważna. Raczej pewnym jest jednak, że zderzyłaby się Pani z lokalnym aparatem urzędniczym, który miałby swoje wyimaginowane zastrzeżenia do takiego toku postępowania. Poza tym jest to już jednak daleko idące dywagowanie, a dywagowanie nie jest mile widziane przez niektórych użytkowników tego forum. 

Nie przychodzi mi do głowy poradzenie Pani na przyszłość czegoś pewniejszego i wymagającego mniejszych zapasów z lokalnym aparatem niż uległość wobec gminnych autokratów: najpierw WZ umożliwiająca podział -> podział -> osobne WZ na każdą działkę i ewentualne przepisywanie ich na kolejnych kupujących. Jest to chyba najczęściej stosowane rozwiązanie, które paradoksalnie stoi w sprzeczności z sądowym orzecznictwem. Zgodnie z wyrokiem NSA II SA/Po 873/97, potwierdzanym w licznych kolejnych orzeczeniach (II OSK 1566/07, II OSK 1508/06, II OSK 2676/15, II OSK 796/13, II OSK 1683/10, II OSK 2133/14, II OSK 2826/15), o kolejną decyzję WZ może wystąpić ten sam wnioskujący jeśli przedmiotem jest inna inwestycja. Jeżeli więc wystąpimy o budowę takiego samego obiektu przed podziałem i po podziale działek to teoretycznie nasz wniosek powinien zostać odrzucony. Konia z rzędem temu, kto znajdzie przykład, kiedy coś takiego miało miejsce i nie zakończyło się wydaniem kolejnej WZ. Tak więc, jak Pani widzi, prawo swoje a praktyka urzędnicza swoje.

 

This post was modified 8 miesięcy  temu by mal_content

OdpowiedzCytat